国土资源部政策法规司：

　　近日，贵部对《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）公开征求意见。该征求意见稿第125条第1款规定，申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的，属于不予查询的情形。

　　从字面上理解并及媒体披露的信息，如申请人只提供具体姓名而不提供不动产具体信息，登记机构将不予查询该姓名下的不动产信息，也即不能“以人查房”。这就说明，在不动产登记条例的制度设计中，虽然增设查询服务，但将此查询限制较小的范围内，备受争议的“以人查房”仍为“禁区”，被严格限制。

　　毫无疑问，房产信息作为个人信息，涉及个人隐私和商业机密，理应得到相应的保护，普通公民的房产信息不可能没有任何限制的向社会公开，对普通公民“以人查房”予以限制情有可原。但其实，房产信息的公开与保护个人隐私始终是一对矛盾，一方面，公民的隐私要受到尊重和法律的保护，查询公民的房产信息，必须依据法律规定进行查询，如果任何人都可以随意查询房屋登记信息，势必容易伤及无辜；另一方面，即使个人隐私权的保护，也应严格限定在一定范围之内。作为世界各国通行的方式，通过登记公示以及不动产信息查询，既是对当事人权利的保障，也能够使第三人知晓物权变动情况，避免相关权益人的利益遭受损害，此等先例如美国、香港等地已比比皆是。因此，在依法保护公民隐私的同时，不能为合理查询人为地设置障碍，否则就是对相关权利人知情权与监督权的侵害。

　　特别是，“征求意见稿”第一百二十三条 【查询主体】第5款中仅规定“有关国家机关可以查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。”，并无述及律师。

　　律师作为国家法律规定的特定行业人员，在代理案件过中，经常要遇到查询被告财产的情况，而其中房产信息又是需要重点查询的对象。作为国家认可的法律从业人员，律师为当事人利益申请查询相关房产信息的基本权利，更不应受到不当、不合理的阻拦或限制。根据《中华人民共和国律师法》第三十五条的规定，律师有自行调查取证的权利。可见，律师的调查取证权是一种独立于政府机关、司法机构同时又具有一定强制性和约束力的权利，律师调查取证权的效力、范围都要远高于一般公民调查、查询的权利。如果将律师视同普通公民，罔顾律师是法律赋予特定权利的法律工作者，在“以人查房”时赋予司法机关、政府机关等查询的权利，而剥夺或限制律师“以人查房”的权利，这本身就是对律师不应有的歧视，也是对法律赋予的律师调查取证权的侵害。

　　律师作为当事人的代理人，律师能够行使权力的大小、范围直接关系当事人权益维护的范围和程度，如果律师“以人查房”的权利得不到充分的保障和尊重，就会客观上对当事人维护自身权利造成巨大的障碍，从这个角度上讲，限制律师“以人查房”的权利，实质上也就是限制了当事人维护自身权利的机会，进而也就可能损害社会的公平正义。

　　至于有人担心，给予律师“以人查房”的权利，可能出现有些律师将所查询房产信息违法泄露而侵犯公民隐私权权益等，其实这种情况完全可以通过立法的形式予以避免，国家完全可以通过立法等法律途径制裁非法行为人，如果有人将查询的房产信息用于非法行为，通过相应的民事、行政乃至刑事制裁，予以必要的规制和震慑；若不当透露不动产登记的信息，造成损失的都要承担相应的法律责任，没必要因噎废食。

　　而且，如果律师因为前述查询而导致有关人员的权益受到损害，受害人也完全可以通过现行已有法律法规等追究律师的法律责任，该等责任亦勿需在“征求意见稿”单独列明――正如勿需列明司法机关人员之法律责任一样。

　　即使在格外注重个人信息保护的国外，普通人只要委托律师，就可直接查询某个人或者某家公司包括房产在内的基本财产状况。而根据征求意见稿，对公民特别是作为法律赋予独立调查取证权的律师“以人查房”的权利设置重重限制，这是极不合理的做法，也与国际上的通行做法背道而驰。

　　如上已述，事实上全球有很多国家公开了个人房产信息，都能够公开查询，而至于“以人查房”在国外也并不鲜见。只是哪些是应当严格受到保护的信息，哪些信息需要履行一定手续方可查询，是必须厘清的问题。例如在荷兰，包括荷兰女王在内的所有人的房产信息，一般人都可以在网上查到。此外，美国、德国、xx、我国台湾地区等也对包括以人名公开查询房产，制定了相应的较为完善的规定，既能够充分保护当事人的隐私权，又能够有效保护房利益相关人的知情权。

在美国，个人房产信息极度透明，几乎所有个人住宅都可以在商业网站或地方政府网站中查询到具体的房产信息。房产信息服务与价值评估搜索引擎Zillow是最常用的网站，在该网站只要输入房产的具体地址，房产的所有信息一览无余。除“以房查房”或“以房查人”外，在美国大部分地区，还可以“以人查房”。在纽约市政府的网站 ，点击其中的“城市自动登记信息系统”（ACRIS），就可以查询到1966年以来的纽约市全部五个区的房产相关记录。而其排在首位的查询选项，就是按姓名查询。如果我们输入曾任纽约市长的布隆伯格（（Michael Bloomberg），网站上立即显示几条信息：一处是曼哈顿东79街17号的五层高的联排住宅，全归布隆伯格；另一处是曼哈顿东79街19号六层高的联排住宅，布隆伯格拥有其中的4个单元。而且在网站上查询住房信息一般不须交费，也不需要办任何手续。

　　德国不动产登记统一适用《土地登记条例》，登记机关是属于地方法院系统的土地登记局。房屋登记相关信息可以在房屋登记处进行查询。查询人如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，德国相关部门提供了所有人姓名、登记号码、地址等多种方式进行查询。德国不动产登记信息包括房产基本情况、所有者相关信息和房产获取方式等。

xx不动产登记将土地、建筑物地址、面积、拥有者住所和姓名等登记在政府登记簿上，并向社会公开。普通市民只要缴纳一定费用，就可获得登记册的誊本和抄本，而且无论谁都可自由阅览登记簿。登记事项除登记年月日外，如果是土地还包括土地地址、面积等，如果是建筑物则包括地址、房间号、种类、结构和占地面积等。

　　在我国台湾地区，按照台湾地区“公职人员财产申报法”规定，上至“总统”，下至乡镇以上政府机关首长、县市级以上民意代表及其配偶和未成年子女应定期申报包括不动产在内的财产且“强制公开”，定期刊登公报，供民众查阅。但对普通民众财产信息的保护非常周密。台湾房屋实价登记实行的是区段化及去识别化的登记方式，以保护隐私。例如以某市中华路1段2号门店，只会写成中华路1段1-50号。

　　因此，在当今践行全面推进依法治国、全面从严治党等“四个全面”的形势下，学习国际上通行、且也并无过多不良影响的“以人查房”，并赋予律师应有的查询权利，此不仅是法治的真正体现，对依法反腐、促进社会经济有序运行也有着重要的现实意义。故此，笔者特提出对“征求意见稿”的修改建议：

　　第一百二十三条 【查询主体】第5款修改为：有关国家机关及律师可以查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料，并有权通过姓名或身份证号码查询所涉人员的不动产登记资料。

如上建议，请予考虑并采纳为荷。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　江苏法舟律师事务所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　律师：范凯洲、张虎

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015年4月1日

抄报：国务院法制办公室。

附：我国香港地区、新加坡等对“以人查房”的有关规定：

香港特别行政区关于以人名查询不动产的规定

香港的土地注册处（Land Registry）是香港特别行政区政府发展局辖下的部门，负责全港房产登记事宜。通常，登录“土地注册处”网页的用户只需要交纳几十港币注册，就可以按照“地址查询”“地段查询”查找任意一个物业的业主姓名、交易记录、是否被订契、地租、差饷、土地租期等。

由于开放个人房产信息查询的目的，从来都是以房屋本身为主，其中所包括的业主姓名，也并不是指业主的个人资料。所谓的“个人房产信息公开”在香港，也并不是指任意一位公民都拥有查询另一位公民名下有多少不动产的资格，而是在政府或者房地产网站根据房屋的具体地址或者地段，查出房主、纳税、交易历史等等信息。

香港相关法律规定，政府部门在有需要时，经授权后可按名字进行物业查册，而私人机构及公众只能就自己名下物业进行查册。政府部门的查册申请书必须经有关部门属首长职级的负责人员签署，当中须列明进行查册的理由，申请书载有条文提醒使用部门必须严谨处理有关资料，确保有关资料只供获授权人员查阅及只用于索取资料时指定的用途。土地注册处处长在收到申请后，必要时会征询法律意见，然后才决定是否予以批准。申请人必须获得土地注册处处长批准，才可进行查册。

据了解，约有12个港府部门可申请按名字进行查册，而查册必须与部门的执法工作有关。而某些部门如警务处、廉政公署和证券及期货事务监察委员会等均获豁免而不受与私隐有关的条文规限。有关豁免范围包括涉及公众利益的情况，例如查册结果是用于防止或侦测罪行、评定或收取税项等。

新加坡关于以人名查询不动产规定

新加坡全境不动产基本上已经统一在中央登记系统下。而随着电子科技的进步，新加坡政府也在同步推进电子政府以提高生产力，使得不动产登记系统电子化成为必然发展趋势。新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来如果普通民众要查询某一个人名下有多少房产则是不被允许的。