肖升东律师

家是温馨的港湾，业主入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务。而有些物业服务公司缺乏服务意识，存在小区车辆乱停乱放、绿化工作不到位、公共设施不及时维护、垃圾不及时清理，安保措施不利等问题，侵害业主的权利。

2014年5月16日，某友物业公司与海某汉都小区业主委员会签订《海某汉都物业服务合同书》，并二次续签。2018年4月26日，信阳市某友物业公司在小区公告栏发布《海某汉都全体业主告知书》，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。后双方未续签合同，某友物业公司也未退出物业服务。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海某汉都业主委员会向某友物业公司书面告知解聘之。2018年8月2日，海某汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。期间，因某友物业公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往相关办事处、居委会等部门协调。新物业某智慧服务公司于2018年12月份正式入驻该小区。

王某轩为该海某汉都小区业主，因对物业服务不满意，从2014年4月28日起未交纳物业费用，并于2018年12月15日将8月至12日的水费交给小区业主委员会。某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令：王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4875元及利息；拖欠的水费及利息。

2014年4月28日至2018年4月28日，某友物业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，综合考虑案涉因素，对物业费酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%。

2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但已明确要求某友物业公司退出物业服务区域。某友物业公司请求该期间的物业费，人民法院不予支持。

扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，并扣减20%后，王某轩应缴物业费为3365元。

物业服务费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费，业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果业主对物业服务不满意，就不交纳服务费，物业服务的质量肯定会无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳物业服务费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合业主不交纳物业服务费的初衷。如果物业服务质量确实存在一定瑕疵，人民法院可以根据瑕疵程度，酌情调整扣减部分物业服务费。本案在原收费的基础上扣减20%，符合实际，有利于督促物业服务企业提升服务品质，双方矛盾的化解。

对不称职履行物业服务义务的物业服务公司，业主委员会有权解除、更换物业服务企业。物业服务合同期满后，业主委员会选择与新物业服务企业签订服务协议，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、相关资料等交还给业主委员会或者新的物业服务企业，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。如果原物业服务企业不予配合物业设施及资料的移交，拒不退出小区，其无权要求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，还应当赔偿损失。