杨* 强诉徐晓君排除妨害纠纷案

—已售公有住房房屋所有权的排他性限制

【裁判要旨】物权具有排他性特征，所有权人可以基于所有权而排除一切不法侵害，但因公有住房出售而取得的房屋所有权在本质上有别于其他方式取得的所有权，其房改房的福利性决定了所有权人的部分使用权应当受到限制。
【案号】（2010）园民初字第0174号
【案情】
原告：杨* 强。
被告：徐晓君。
原告杨* 强的父母及弟弟杨* 元于1984年拆迁安置于苏安* 村106幢204室房屋，房屋性质为直管公房。1992年5月，被告徐晓君与杨* 元结婚后将户籍迁入该房屋，并在该房屋内居住至今。2008年10月，杨* 元因病去世。同年12月，原告杨* 强的母亲田圣兰在公有住房出售过程中购买了该房屋的所有权。2009年9月，田圣兰与原告杨* 强以交易的方式将该房屋过户至原告杨* 强名下。2010年1月，原告杨* 强起诉至法院，要求判令被告徐晓君立即搬迁出上述房屋。
【审判】
江苏省苏州工业园区人民法院经审理认为，从诉争房屋权属的历史演变情况来看，诉争房屋原为拆迁安置房，且在安置过程中杨* 元单位亦有部分出资，故杨* 元对于诉争房屋至少具有部分合法使用权，本案被告徐晓君因与杨* 元结婚而对诉争房屋居住使用属于合法使用。尽管目前杨* 元已经过世，但并不必然导致徐晓君对诉争房屋的正当的居住使用而变为非法占用。在公有住房出售过程中，尽管田圣兰出资购买了诉争房屋的所有权，但该出资购买行为亦不能导致被告徐晓君居住使用权利的必然丧失，故原告杨* 强要求被告迁让房屋无法予以支持。遂判决：驳回原告杨* 强的诉讼请求。
宣判后，双方当事人均息诉服判。
【评析】
排除妨害作为一种基本的物权保护方法，其目的在于保障权利人的物权不受妨害。依据物权法规定，物权是指权利人对于特定的物享有直接支配和排他的权利。物权法同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，在一般情况下，房屋所有权人在所有权受到妨害或可能受到妨害时有权请求排除妨害。而在本案中，原告虽然依据交易行为受让诉争房屋并办理了权属登记，但其诉讼请求仍未得到支持的主要原因在于其房屋所有权的取得具有一定的特殊性。
一、排除妨害的前提是妨害具有不法性
判断是否构成妨害的关键在于判断行为是否具有不法性。在房屋拆迁转让案件中，应当从房屋居住使用的历史演变情况以及当事人是否具有过错两方面来考察行为是否具有不法性。首先，从历史演变情况来看，本案诉争房屋原系直管公房，被告徐晓君的丈夫杨* 元系该房屋的合法使用人之一，被告徐晓君自1992年与杨* 元结婚后即在该房屋中居住至今。被告徐晓君因结婚而取得了诉争房屋的居住使用权，虽然徐晓君的丈夫去世致使婚姻关系终止，但在各同住家庭成员未作特别约定的情况下，徐晓君对诉争房屋的居住使用权并不因此丧失，这一点尽管在法律上并无明文规定，但此系维护社会公序良俗的必然要求。此后，虽然该房屋通过公有住房出售的方式使房屋所有权发生了变化，但基于公有住房出售的特殊性，出资购买公有住房的行为亦不能导致同住人必然丧失居住使用的权利。其次，诉争房屋以交易方式过户至原告杨* 强名下之后，除非有证据表明被告徐晓君知晓并认可该交易行为，否则没有理由认为被告徐晓君继续居住使用该房屋存在主观上的过错。故从以上两方面来看，被告徐晓君对于诉争房屋的居住使用不具有不法性。
二、公有住房出售之后的房屋所有权有别于一般交易所得的房屋所有权
自从1994年国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称决定）之后，公有住房出售成为我国住房制度改革的一个重要组成部分，越来越多的城镇居民家庭以购买自住公有住房方式取得了房屋所有权，实现了居者有其房。与一般情况下通过交易方式而取得的房屋所有权相比，通过公有住房出售方式所取得的房屋所有权最大的区别在于公有住房出售之后的房屋所有权虽然也是由购房人出资取得，但由于购房人并非完全按照市场价格出资购买，其购房价格中包含了公共政策因素，具有较强的福利色彩。如：职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣；售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣；每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算，等等。正是由于在公有住房出售过程中存在诸多福利性优惠，因此在政策上对于公有住房出售之后的所有权也相应存在着不同的限制，根据决定的规定，成本价取得的公有住房住用5年之后方可进入市场且应补交土地出让金或所含土地收益之后收入方可归个人所有，而标准价取得的公有住房所有权为有限产权，原售房单位仍享有部分产权，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。根据决定第十八条规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。”由此，可认为，售房单位给予购买公有住房者的价格优惠并非仅仅惠及购房者本人，而是惠及购房者整个家庭中享有购房资格的同住人员。
在现实生活中，一个家庭中享有购房资格的往往并非一人，在多人均享有购房资格时一般以工龄最长的人作为购买人以期获得最大程度的价格优惠，因此，在公有住房出售过程中，登记产权人通常是家庭中的长者，产权人与实际出资人分离的情况更为常见。由于公有住房出售时的价格与房屋的实际市场价格存在较大差额，该部分价值差额应归整个家庭中享有购房资格的同住人员共同共有。可以说公有住房出售中的福利性色彩决定了公有住房出售后所有权的共有属性，公有住房出售时具有购房资格的其他家庭同住人员基于房改政策享有当然的共有权。而在一般房屋交易过程中，房屋所有权以产权登记机关的公示为判断依据，在未作明确登记的情况下，原则上无须考虑是否另有其他共有人。
现行法律对通过公有住房出售方式所取得的房屋所有权性质、同住成年家庭成员内部的权利范围未作明确界定，而由此引发的家庭矛盾在司法实践中并不鲜见，在处理此类案件时应当紧扣公有住房出售政策，这样才能使得处理结果更加令人信服。
文/赵淑雯；丁晓峰
（作者单位：江苏省苏州工业园区人民法院）