贾晓凡律师

同村村民买卖宅基地房屋合同有效,

但办理登记过户需符合行政审批条件

——王某诉程某某、刘小某房屋买卖合同纠纷案

基本案情：

2001年，王某与刘某签订房屋买卖协议，刘某将位于田横镇某村的宅基地房屋三间卖给王某，双方签订房屋买卖协议，房款当场支付，房屋亦交付使用。后刘某去世，王某及王某之子王小某多次要求刘某之妻程某某、之子刘小某协助办理房屋过户手续，其拒不协助，王某遂提起诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，并要求程某某和刘小某协助办理房屋所占用的集体土地使用权的过户手续。

裁判结果：

关于房屋买卖协议的效力问题，经法院对协议执笔人陈某进行调查，陈某称该份协议是其执笔书写的，内容属实。并有村委出具的证明一份，可以证明2001年刘某与本村村民王某订立房屋买卖契约约定，自愿将涉案房屋三间有偿转让与王某名下居住所有，并向村委申请办理宅基地使用权变更登记。法院认为，买卖协议签订的双方为同村村民，协议内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于王小某要求被告协助办理过户的问题，本案涉及农村宅基上房屋买卖，该类房屋买卖的变更登记情况涉及国家对集体土地的管理政策，需要有相关行政机关进行审查、审批，符合条件的予以办理变更登记，不符合规定的不予办理。故该请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予处理。

法官说法：

《中华人民共和国合同法》（合同法虽已废止，但本案合同发生于民法典施行前，仍适应合同法规定）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”因此，关于农村房屋买卖合同的效力问题，适用合同法的相关规定，合同系当事人的真实意思表示并不违反法律法规强制性规定的，合法有效。同时，考虑到宅基地房屋的特殊性及我国对集体土地的管理政策，在合同有效的情况下，双方办理过户手续应由有关行政机关进行审批，不属于人民法院的受理范围，当事人通过诉讼并不能解决农村宅基地房的过户登记问题。