贾晓凡律师

　　判定欺诈行为是否符合撤销合同条件，要根据欺诈行为程度、欺诈产生影响大小、受损害程度等综合因素来考量。

　　标签：房屋买卖｜售房广告｜合同撤销｜欺诈

　　案情简介：2013年，刘某与开发公司签订商品房买卖合同。2014年，开发公司因虚构“中国房地产10强”“3小时狂销14亿”“中国驰名商标”等广告构成虚假宣传被工商局处罚。刘某以受欺诈为由诉请撤销合同。

　　法院认为：开发公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为已经有权的行政管理部门依法认定为违法行为并作出了相应行政处罚，且对于刘某的房意向有一定程度的影响和误导，依最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，应认定为欺诈行为。《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。上述法律规定虽赋予相对方撤销合同权利，但并非意味着凡是一方当事人存在欺诈行为，相对方一律可主张予以撤销合同。相对方只有在因欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同条件，要根据欺诈行为程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力大小、受损害方损害程度等综合因素进行考量。本案中，首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。开发公司虽在广告宣传或价格公示上有欺诈行为，对刘某购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响刘某决定是否购买的关键性因素；其次，案涉合同中对与刘某签订合同的出卖方为开发公司是明确的，对刘某所购房屋地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，无证据证明合同约定内容与真实情况不一致。因此，开发公司上述行为并未使刘某对其所购房屋质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。判决驳回刘某诉请。

　　实务要点：相对方只有在因欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。判定欺诈行为是否符合撤销合同条件，要根据欺诈行为程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力大小、受损害方损害程度等综合因素进行考量。

　　案例索引：江苏泰州中院（2015）泰中民终字第00293号“刘某与某开发公司等商品房买卖合同纠纷案”，见《开发商因虚假宣传被行政处罚并不必然构成合同欺诈——江苏泰州中院判决刘俊等诉靖江碧桂园公司商品房销售合同纠纷案》（郑兴、刘艳生），载《人民法院报 案例精选》（20161110:06）；另见《刘俊等诉靖江碧桂园房产公司因售楼宣传虚假要求撤销房屋买卖合同被判驳回案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201601/43:48）。