贾晓凡律师

　　本约合同签订后，预约合同目的已达成，预约合同权利义务终止，再行确认预约合同效力已无意义，故不应支持。

　　标签：房屋买卖｜预约合同｜合同效力｜本约合同

　　案情简介：2012年，开发公司为销售楼盘，发布了宣传广告、售楼书并设置样板房，显示该楼盘配套五星级酒店及五星级会所等。2013年，程某与开发公司签订预定协议，约定双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施作为商品房买卖合同附件。5日后，双方签订商品房买卖合同，附件重新对房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等进行了具体约定，具体以实际交付为准。该楼盘结顶后，程某发现该楼盘并未配套五星级酒店和五星级会所，且对样板房进行了拆除。程某诉至法院要求确认预定协议关于配套设施约定有效。

　　法院认为：本约合同签订后，当事人具体权利义务由本约合同进行约束，预约合同使命已完成。同时本案中当事人在本约合同中就房屋平面布局、附属配套设施等作出与预约合同不一致约定，若认为预约合同继续有效，必将造成权利义务混乱。法律并未规定本约合同签订后预约合同解除，故不符合法定解除条件；虽然预约合同和本约合同所指向的标的、终极目的是相同的，但两者权利义务截然不同，不能因此判定双方作出了解除合同合意。预约合同和本约合同是分别独立的合同，本案中预定协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形，但签订预约合同首要目的就是约定在一定期限内签订本约合同。本案当事人也约定在5日内签订商品房买卖合同，且之后当事人按约签订了商品房买卖合同，对相关权利义务进行了具体约定，《预定协议目的和使命已完成，之后当事人权利义务应由商品房买卖合同进行确定和约束，何况当事人在商品房买卖合同中就房屋平面布局、附属设施及配套设施等内容对预定协议进行了调整，而此时再对已完成使命的预约合同作出效力评价，赋予预约合同法律效力，给予肯定和保护，无疑造成当事人法律逻辑混乱，亦不符合《合同法》鼓励交易，促进市场效率精神。由于本约合同签订这一法律事实发生，使预约合同所设定债权债务在客观上不再存在，预约合同权利义务终止，再行确认预约合同效力已无意义，故判决驳回程某诉请。

　　实务要点：本约合同签订后，预约合同目的已达成，预约合同权利义务终止，再行确认预约合同效力已无意义，故不应支持。

　　案例索引：浙江温州中院（2016）浙03民终1207号“程某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《本约合同签订后预约合同的效力认定——浙江省永嘉县人民法院判决原告程某诉被告某房开公司商品房预售合同纠纷案》（徐蓬勇、陈海鸥），载《人民法院报 案例精选》（20170528:06）。