贾晓凡律师
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安置户回迁安置补偿权 能否优于第三人抵押权行使?
非原创 发布时间：2019-04-16 浏览量：0
【基本案情】
2001年，农场与开发公司签订“还建房”购房合同，购买开发公司预售的458套房屋并支付全部购房款。2007年，开发公司以包括前述房屋在内的房产作为抵押物向银行贷款。2011年，法院依公证债权文书执行查封房产。农场提出案外人执行异议。诉讼前，近200户拆迁安置户已强行入住案涉房屋。
【法院判决】
判决确认农场按约定比例对其所购买房产享有所有权。
【案件分析】
(1)农场与开发公司签订购房协议后，与拆迁安置户签订拆迁安置协议，将其所购房屋作为拆迁安置房，并依购房协议约定向开发公司支付完毕全部购房款。考虑到与农场签订拆迁安置协议的拆迁安置户已实际入住诉争房屋，应确认农场享有本案诉争房屋所有权。
(2)根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)规定，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或者大部分房款的购房者，即无过错购房人主张的房产所有人权利优先于建设工程款优先受偿权，建设工程款优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权。
本案中，农场与开发公司所签购房协议时间早于开发公司与银行所签借款抵押合同时间，且对已预售房屋向房产、土地管理部门办理出售登记备案系作为开发商的开发公司义务，农场对此并无过错。
另外，农场已向开发公司支付完毕全部购房款，诉争房屋用于安置拆迁“还建户”，若拆迁安置协议得不到履行，将引发巨大的社会稳定风险，故农场享有的所有权优先于银行所享有的抵押权。银行因抵押权不能实现造成的损失，可另行主张权利。判决确认农场按约定比例对其所购买房产享有所有权。
综上所述，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式签订拆迁补偿安置协议所取得的回迁安置补偿权，应作为一种特种物权，优于第三人抵押权行使。
