导读：实践中，由于对违约定金与解约定金认识不充分，很多房屋买卖中介机构提供的合同在用语描述上并不严谨或照搬别人的合同条款，导致房屋卖方为追求利益钻合同的空子，成功以几万元的定金代价守住上涨几十万元的房屋，买方利益却无法得到有效保护。

【案情背景】

2016年2月12日，经中介公司撮合，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某将其房屋以80万的房款卖给李某，定金为2万元，合同还对房屋买卖的房款支付方式、支付时间、房屋交付、过户、违约责任等进行了约定。其中第9条主要内容为一方违约时，对方享有选择解除或不解除合同并要求承担违约责任的权利；第10条约定为“甲方单方面解除合同，应将购房定金全额退还给乙方，并支付给乙方等同于定金数额的补偿金。乙方单方面解除合同的，定金不予退还。”

签约后，李某按约向张某支付了定金2万元。在合同履行过程中，房价大涨，见此情形，张某找各种理由拒不履行合同，并声称根据合同约定其有权单方解除合同。李某遂诉至法院，要求继续履行合同。张某则以合同约定的定金系解约定金为由提起反诉，要求解除合同并以承担定金处罚为代价。

【律师评析】

本案争议焦点主要在于合同第10条性质的认定，即合同第10条是违约定金，还是解约定金？

说到定金，我们可能都比较熟悉定金罚则，即一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。但是对于定金的分类、区别及认定很多人并不熟悉，而且实践和理论中对于不同定金的认识也存在较大争议。定金条款根据在实践中不同应用，学理上分为成约定金、证约定金、立约定金、违约定金、解决定金。

所谓违约定金即以定金担保合同义务之履行，违约时以定金赔偿债权人损失。对于违约定金，交付定金的一方不履行合同义务时，对方可予以没收；对方不履行合同义务时，须加倍予以返还。解约定金即以定金作为解除合同应付出之代价。对于解约定金，可以视为合同所附之解除条件，交付定金的一方可以抛弃定金而成就合同的解除条件，从而解除合同；对方也可以加倍偿还定金以达到解除合同的目的。从违约定金和解约定金的概念可知，对于违约定金和解约定金不同性质的认定直接关系到合同当事方是否拥有解除权的问题。单就违约定金和解约定金的区别来看，我们知道解约定金是在一方以定金为代价是享有解除权的，而违约定金则没有。但由于中国语言的博大进深，各类定金条款描述不同，法律也没有通过列举式立法予以明确，在具体认定定金性质时，实践认识及审判中也存在比较大的分歧。

有一种观点认为，该定金条款中有单方面解除合同等字眼，有解除合同的意思，并且定金条款中还明确由一方承担丧失定金或双倍返还定金的代价，这就应该是解约定金。

另一种观点认为，该定金条款中对于定金的性质约定不明确，在我国现行法律体系中的定金概念系以违约定金为核心，以其他类型的定金为特例。如果对定金未予明确约定情况下，应解释为违约定金。

笔者认为本案应认定为违约定金：

1、从逻辑关系角度来讲，合同约定解除权，是在解除条件成就时，方有权解除合同。解除合同是目的和结果。而本案合同中单方解除合同为条件，丧失定金或双倍返还定金为结果。我们无法根据本案合同约定作出相反推导的，即无法推导出丧失定金或双倍返还定金后就有合同解除权。

2、从合同上下文内容理解，合同第9条约定了守约方在另一方违约时享有选择解除合同或不解除合同的权利，并可以要求违约方承担相应违约金，如果第10条理解为任意一方在丧失定金或双倍返还定金后即享有解除权，那么第9条约定守约方选择解除合同或不解除合同的权利就没有意义，明显与第十条约定内容相违背。

3、笔者认为，本案合同第10条中，并没有使用“可以解除合同”、“有权解除合同”、“解除权”以及“不得强制履行”等字眼，因此不能判断该条赋予了解除权。同时，由于我国定金体系以违约定金为核心，在这种合同约定没有特别指明定金类型和约定不明的情况下，应当认定当事人约定的定金为违约定金。因为从当事人订立合同的目的来看，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，并非通过支付一笔定金获得解除合同的权利。

4、《合同法》第115条及《担保法》第89条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”按照本案合同第10条有解除权的逻辑理解，《合同法》第115条及《担保法》第89条的规定应当是准许一方在双倍返还定金后可以不履行约定债务。实际上，理论和实践案例中均认为这里的定金应该是违约定金，并非可以主动承担定金罚则后可以选择不履行合同债务。同时，笔者认为“一方不履行约定债务”、“单方拒绝履行”、“单方终止合同”“单方解除合同”、“单方悔约”等具有同等法律含义，因此，笔者认为本案合同第10条并未赋予一方解除权。

【律师提示】

为避免对定金的不同理解及不同判决带来的风险，如果房屋买卖的定金条款只是作为合同履行合同的担保和对违约方的惩罚，特别是作为买房一方确定是要获得房屋，并非旨在赋予一方随时通过放弃定金或双倍返还定金而享有合同解除权，则应在合同中对定金作出明确约定为宜。比如明确定金仅为违约定金，不具有解约定金性质；或明确作为违约方不具有通过放弃定金或双倍返还定金解除合同的权利等。