审判实务中，认购书效力是否以取得商品房销售许可证为必要条件存在着较大争议?有的认为应以取得商品房许可证为必要条件，有的则持相反观点。我们认为，认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍，只有这些法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，且这些法律和事实上的障碍合同双方当事人是可以预期消除的。商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件，可以合理预期到预售许可证的取得，因此，未取得商品房预售许可证明，认购书未必无效。

　　《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这条解释及时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应具备两个条件：

　　１．具备商品房销售管理办法（以下简称管理办法）的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备１３项主要内容：

　　（１）当事人基本情况；

　　（２）商品房基本状况；

　　（３）商品房的销售方式；

　　（４）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　（５）交付使用条件及日期；

　　（６）装饰、设备标准承诺；

　　（７）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（８）公共配套建筑的产权归属；

　　（９）面积差异的处理方式；

　　（１０）办理产权登记有关事宜；

　　（１１）解决争议的方法；

　　（１２）违约责任；

　　（１３）双方约定的其他事项。