汤容滨律师

经常有客户咨询二手房交易中需要缴纳多少税费？这个问题本来不是一个存粹的法律问题，但这个问题显然非常重要，税费问题关系到房屋的交易成本，相关规定比较分散，不容易全面掌握，本文将二手住宅房屋交易中可能涉及到的税费做了一个简单梳理，需要说明的是，本文所涉及的二手房交易限于上海地区，房屋类型限于住宅，且仅涉及房屋交易环节的税费，不涉及房屋持有环节的税费。

 在梳理税费问题前必须先要弄清“普通住宅”和“非普通住宅”这两个概念，因为在计算税费时这两个概念是必不可少的。

 一、普通住宅和非普通住宅

 1、 普通住宅

 普通住宅需同时满足三个条件：

（1）房屋的实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。具体表现为：成交价格外环外的房屋低于230万元/套；内外环间的房屋低于310万元/套；内环内的房屋低于450万元/套

（2）交易房屋的楼层为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等（不含别墅等高档公寓）。

（3）交易房屋单套建筑面积在140平方米以下。

2、 非普通住宅

未同时满足上述普通住宅三项条件的一律为非普通住宅

二、可能涉及的税费

1、 增值税及附加税

（1）课税对象

转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物

（2）计税依据

销售收入

（3）税率

A、房屋年限小于5年的

无论普通还是非普通住宅，全额征收，核定价/1.05*5.30%

B、房屋年限大于等于5年的

普通住宅：免征

非普通住宅：差额征收，（核定价-购入价）/1.05*5.30%

（4）纳税义务人

卖方

2、 个人所得税

（1）课税对象

销售转让房地产

（2）计税依据

转让所得

（3）税率

A、 房屋年限小于5年的

a、普通住宅

可选择全额征收：（核定价格-本次交易增值税）*1%（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）

也可选择按利润的20%征收：利润个税需抵扣增值税及附加税后计算

b、非普通住宅

可选择全额征收：（核定价格-本次交易增值税）*2%（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）

也可选择按利润的20%征收：利润个税需抵扣增值税及附加税后计算

B、 房屋年限大于等于5年的

a、 普通住宅

可选择全额征收：（核定价格-本次交易增值税）*1%（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）

也可选择按利润的20%征收：利润个税需抵扣增值税及附加税后计算

若属于唯一住宅可免个税

b、 非普通住宅

可选择全额征收：（核定价格-本次交易增值税）*2%（全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算，附加税不纳入抵扣）

也可选择按利润的20%征收：利润个税需抵扣增值税及附加税后计算

若属于唯一住宅可免个税

（4）纳税义务人

卖方

注：如果是通过受继承或受赠与取得的房屋，再出售该房屋时除非“满五唯一”否则须按利润20%征收个税。

3、契税

（1）课税对象

承受土地、房屋权属

（2）计税依据

土地使用权出让转让和房屋买卖的成交价格

（3）税率

A、 唯一的房屋

a、 房屋面积小于等于90平米的

按1%征收：（核定价格-增值税）*1%（只抵扣增值税部分，附加税不抵扣）

b、 房屋面积大于90平米的

按1.5%征收：（核定价格-增值税）*1.5%（只抵扣增值税部分，附加税不抵扣）

B、 非唯一的房屋

按3%征收：（核定价格-增值税）*3%（只抵扣增值税部分，附加税不抵扣）

（4）纳税义务人

买方

以上就是二手住宅房屋交易中可能涉及到的税费，房产税属于持有环节的税费，故不在本文讨论之列。纳税义务人可以通过合同进行约定。