汤容滨律师

案情简介 

2020年1月，A某通过中介向B某购买一套商品房，双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款250万元，A某按约支付了5万元定金及70万元的首付款，并约定于3月中旬办理过户登记手续，届时A某支付剩余房款。不料，自3月上旬开始，当地房价大幅上涨，等到双方约定过户的时间，周边同等面积的二手房已涨到350余万元，之后B某便一直拒绝接听A某的电话。A某多次找中介出面沟通无果，无奈之下向法院提起诉讼。

问题思考

1、 A某该如何选择诉讼请求？

2、 B某是否有权解除合同？

3、 若合同解除，违约金如何计算？

律师分析

一、 A某可以选择继续履行合同也可以选择解除合同。

《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中B某因房价上涨而拒绝配合过户的行为致使双方合同目的无法实现，构成根本违约。A某作为守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。选择继续履行合同的，除可要求B某协助过户以外还可要求其支付违约金；选择解除合同的，可要求B某承担赔偿损失的违约责任。

需要注意的是：若A某选择继续履行合同时，履行标的必须符合法律规定的可以强制履行的情形。《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。所谓法律上或事实上不能履行，比如：房屋已被他人登记所有权或被其他法院查封等情况。所谓债务的标的不适于强制履行，比如：履行标的系要求对方迁出户口等法院无法处理的情况。所谓在合理期限内未请求履行，比如：已超过法律规定的诉讼时效等情况。本案中A某要求B某履行的合同标的系协助房屋产权过户行为，该履行标的系非金钱债务，若不存在上述法定限制强制履行的情况，A某选择继续履行合同不存在法律上的障碍。

二、B某无权解除合同。

房价上涨后，若B某主张双方解除合同并同意双倍返还定金是否可以？答案是否定的。本案中是继续履行还是解除合同的选择权在守约方，B某作为违约方无权解除合同。

即便B某依据《民法典》第五百八十条规定依法请求终止合同权利义务关系，也不属于行使合同解除权。因为该条放置在《民法典合同编》中的“违约责任”章节，而非“合同的权利义务终止”章节，法律设置该条款系为了处理解决合同履行中的僵局，而非赋予违约方合同解除权，因此，基于该条终止合同权利义务后，违约方仍需承担违约责任。

三、A某选择解除合同时可要求B某赔偿房屋增值等可预见的利益损失。

《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

本案中A某作为守约方若选择解除合同而终止合同权利、义务的，可以按合同约定选择适用违约金或者定金条款。约定的定金或者违约金不足以弥补因违约造成的损失的，可以请求赔偿超过部分的损失，依据民法典第五百八十四条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，即包括房屋增值等可以预见的利益。比如：本案中合同约定的违约金为交易总价的20%，即：50万元。然，周边同等面积的房屋总价已涨了近100万元。此时，A某有权依据《民法典》第五百八十五条的规定请求法院依法增加违约金，直至增加后的违约金与实际损失相当。故A某可要求B某承担的违约金为房屋增值可预见的利益损失100万元。