汤容滨律师

案情简介

2010年，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定将1800平方米房屋场地出租给B公司用于商业经营。合同约定：场地仅限于用作“日式美食广场”品牌下商品经营；如B公司未按“日式餐饮”商品名称进行经营或经营的主要产品或提供的主要服务或其类型不符合“日式餐饮”商品名称的要求，则A公司有权终止合同并要求B公司交还房屋。此后，B公司在商场内开了一个约30平米的售卖美式蛋糕的甜品店。A公司认为该行为违反租赁合同中关于房屋经营用途的约定，告知并要求B公司立即停止该品牌经营。B公司拒绝，A公司随停止供水供电导致B公司无法经营，搬离房屋。

问题思考

1、 B公司在商场内开售卖美式甜品店的行为是否构成违约？

2、 A公司是否有权解除合同？

3、 A公司要求B公司立即停止美式品牌经营遭拒后采取的停水停电行为是否构成根本违约？

律师分析

一、 B公司在商场内开售卖美式甜品店的行为构成违约。

根据《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的需承担违约责任。本案中双方在《租赁合同》中明确约定场地仅限于用作“日式美食广场”品牌下商品经营。而B公司却在商场内开售卖美式甜品店显然不符合合同约定，构成违约。

二、A公司无权解除合同。

解除合同的情形主要有三种，（1）协商解除；（2）约定解除；（3）法定解除。《民法典》第五百六十二条规定了协商解除和约定解除的情形。《民法典》第五百六十三条规定了法定解除的情形。本案中A公司认为B公司的行为违反租赁合同中关于房屋经营用途的约定符合约定解除的情形。但实际上是否符合约定解除的情形需要具体情况具体分析。

约定解除成立的前提是合同双方对合同解除的条款及对应的事实部分都没有任何争议，本案中B公司对自己在商场内开售卖美式甜品店的事实没有争议，但却对合同条款中关于“日式餐饮”的认定产生争议。B公司认为：合同条款中约定的如B公司未按“日式餐饮”商品名称进行经营或经营的主要产品或提供的主要服务或其类型不符合“日式餐饮”商品名称的要求，则A公司有权终止合同并要求B公司交还房屋。其中的“主要产品”和“主要服务”的表述恰恰证明合同中约定的“日式餐饮”可以有其他“非主要类型的产品和服务”，并非“纯日式餐饮”服务。B公司提供的主要产品和服务仍然是“日式餐饮”，售卖美式甜品店的行为并非其“主要产品和主要服务”。故不符合合同约定的解除条件。

如何判断双方对合同中约定解除条款的争议？《民法典》第四百六十六条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。《民法典》第一百四十二条第一款规定：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

根据使用的词句，结合相关条款分析：从“主要产品”、“主要服务”的字面表述来看并非“纯日式餐饮”，两者并不全然对等。

根据行为的性质分析：该蛋糕店面积仅为30平方米，在整体租赁面积中占比极小，B公司违约的程度较小。

根据目的、习惯以及诚信原则分析：B公司在长达七年的履约过程中从未欠付租金，已经履行了主要合同义务。A公司的合同目的已经基本实现。无证据证明因B公司开设美式甜品店的行为导致A公司合同目的落空。

综上分析，B公司开设美式甜品店的行为属履约瑕疵（轻微违约），不构成A公司行使约定解除权的条件，A公司无权解除合同。

三、A公司要求B公司立即停止美式品牌经营遭拒后采取的停水停电行为构成根本违约

所谓根本违约是指：当事人一方违约行为严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益，而致使其订立合同目的落空。

本案系商业租赁合同，履行过程中B公司按时支付租金，满足了A公司出租房屋的合同目的，而A公司擅自停水停电使房屋失去了适租性，B公司无法对外正常提供商品服务、获取经济利益，其合同目的落空。因此A采取的停水停电的行为构成根本违约，B公司有权以此为由主张解除合同并要求A公司承担违约责任。