李娅莉律师

是民间借贷还是买卖合同？——最高院指导性案例72号评析

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如果在社会交往中，有人欠钱不还，债权人要求欠款人出售其房屋，通过折抵房款的方式重新签订商品房买卖合同，那么该商品房买卖合同的效力如何？是无效合同还是有效合同？

本文结合2017年最高人民法院发布第15批指导性案例之三【指导性案例72号】的审判观点，来评析目前司法实践如何认定房款折抵欠款类的房屋买卖合同的效力问题。

裁判要旨

借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案情简介

原告汤某、刘某、马某、王某诉称：根据双方合同约定，A公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，A公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、A公司向汤某、刘某、马某、王某支付违约金6000万元；二、A公司承担汤某、刘某、马某、王某主张权利过程中的损失费用416300元；三、A公司承担本案的全部诉讼费用。

A公司辩称：汤某、刘某、马某、王某应分案起诉。四人与A公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》 第四十条《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

法院经审理查明：汤某、刘某、马某、王某与A公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对A公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与A公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因A公司未偿还借款本息，双方经对账，确认A公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定A公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给A公司。汤某等四人提交与A公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

裁判结果

新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、A公司向汤某、马某、刘某、王某支付违约金9275057.23元；二、A公司向汤某、马某、刘某、王某支付律师费416300元；三、驳回汤某、马某、刘某、王某的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，A公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤某、刘某、马某、王某的诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，A公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在A公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期A公司难以清偿债务时，通过将A公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。A公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且A公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，A公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某等四人以A公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求A公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令A公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

律师评析

该裁判意义主要在于，在民事法律关系中，并不是所有法律关系都会一成不变。相反，随着交易时间、交易条件、交易风险的变化，民事法律关系会发生转变。如在本案中，原先的民间借贷关系转变成后来的买卖合同关系。在本案中，法院通过是否存在《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的禁止性规定和是否违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定来对后来形成的买卖合同关系进行认定。【以上法律已失效，相关规定见《中华人民共和国民法典》】

也即说，在民间借贷关系中，如果具有民事行为能力的双方当事人协商一致，变更之前存在的法律关系，且变更的内容不违反法律法规的效力性强制性规定，即可对原先存在的法律关系进行变更，但不是任何变更内容都不受限制，例如，民间借贷法律关系的转化要考虑民间借贷利率保护上限，应当充分平衡该法律关系下所要保护的法益。只有如此，才能对民事主体意思自治和各个法律关系所保护的利益进行平衡。