李娅莉律师

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在房地产经纪活动中，提供中介服务的，以房地产中介机构为主。有赖于具有相关营业资质的中介机构，使得房屋买卖活动得以稳定运行。但是，随着市场需求的不断更新变化，房地产经纪活动中，也逐渐出现以房地产经纪人员为主体，来提供房屋中介服务的市场实践。与之相对应的是，这种新型的房地产经纪服务形式，也为司法实践带来了一系列的中介合同的效力认定问题。本文通过评析一起发生在浙江省的中介合同纠纷，来揭示房地产经纪人员能否以个人名义承接房地产经纪业务。

裁判要旨

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条系关于房产中介服务机构应当具备的条件及设立开业条件的规定，并不涉及具体的房地产经纪活动，对于房地产经纪活动是否只能通过经纪机构进行并未涉及，亦无法反向推出绝对禁止个人从事房地产经纪活动。《房地产经纪管理办法》系由国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布，其中第二章是关于“房地产经纪机构和人员”的规定，第三章是关于“房地产经纪活动”的规定。该管理办法第十四条规定在第三章中，着重规范的是，在房地产经纪机构中从业的房地产经纪人员不能脱离房地产经纪机构私自承接房地产经纪业务。根据该条规定，无法推出绝对禁止其他个人从事房地产居间服务的结论。

目前我国对房地产经纪执业资格实行的评价制，未取得职业资格的人员从事经纪业务，非属违反公序良俗的行为。

案情简介

一、陈某某在某某酒店集团公司任职，曾负责代理某某酒店加盟业务。2017年10月20日，陈某某、与A公司签订一份《某某项目合作协议书》，约定“1．乙方（陈某某）负责介绍承租人，与甲方（A公司）签署租赁合同，出租位于杭州市某某物业；2．乙方介绍给甲方的承租人，与甲方签署的租赁合同，租金低于每天每平米1.5元，甲方一次性给付乙方中介费800000元；租金为每天每平米1.5元，甲方一次性付给乙方中介费税后1000000元；租金高于每天每平米1.5元，高于1.5元的差价部分，由甲方按与承租人签订的合同期限，每年全部支付给乙方。……3．甲方支付时间为承租人支付租金后的5个工作日；......5．甲方不得越过乙方直接和承租人洽谈租赁事宜，不得接受乙方的名片等联系资料。……9．此协议不具有任何排他性。”

二、A公司自认经介绍认识了承租人B公司法定代表人刘某，后经刘某介绍认识了C酒店其他股东。为加盟维某某酒店品牌，2017年12月8日，A公司和C酒店签订了《租赁合同》。租赁合同中约定：2018年8月1日起至2021年7月31日止的年租金及设备使用费为1.68元每平方米每天。2018年6月28日，A公司和C酒店签订了《补充协议》。

三、2017年12月16日至2018年9月12日，A公司向陈某某账户分别转账。

四、2020年3月20日开始，双方就中介费事宜进行了交涉，A公司拒绝按1.68元每平方米计算中介费。2020年6月16日，陈某某起诉至法院。

历次审判要点归纳

一审法院认定：双方的争议焦点有：一、陈某某、A公司双方签订的《千岛湖项目合作协议书》是否有效；二、陈某某是否完成了合同义务以及如何计算中介费的问题（该问题本文不具体展开论述）。陈某某、A公司签订的《某某项目合作协议书》，从其内容来看，该协议具备中介服务的因素，又因为其系当事人之间的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，故可以认定为合法有效的居间合同，双方当事人应按约履行。根据最高人民法院相关司法解释规定：“相关法律法规施行后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《房地产经纪管理办法》属于部门规章，不能直接作为认定协议无效的依据。一审法院认定案涉协议有效。

因一审法院支持的中介费用不达预期，陈某某不服一审判决提出上诉。二审法院与一审法院认定的事实基本一致，但在关于案涉协议的效力认定中，二审法院与一审法院出现了不同的结果。

二审法院认定：根据陈某某起诉主张的事实与理由，本案案由应为中介合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第二款规定，“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”《房地产经纪管理办法》第十四条规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”根据上述规定，提供房地产经纪服务的主体应当为具有相应资质的中介机构。陈某某以个人名义为A公司提供房地产经纪业务的行为违反了上述规定，不利于房地产中介市场的稳定，也不利于政府部门对该领域的监督管理，破坏了社会公共管理秩序，当事人之间的中介合同关系应当认定无效。陈某某以合同有效为基础提起本案诉讼，其诉讼请求不应得到支持。经法院释明后，陈某某仍未明确表示变更原诉讼请求，故其诉讼请求应予驳回。

陈某某不服二审判决，向浙江省高院申请再审。再审法院与二审法院认定的事实基本一致，但关于案涉协议的效力，有不同的观点。并予以纠正。

再审法院认定：根据陈某某起诉主张的事实和理由以及双方签订的《千岛湖项目合作协议书》，陈某某与A公司应系房地产居间合同关系。关于合同效力，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条系关于房产中介服务机构应当具备的条件及设立开业条件的规定，并不涉及具体的房地产经纪活动，对于房地产经纪活动是否只能通过经纪机构进行并未涉及，亦无法反向推出绝对禁止个人从事房地产经纪活动。《房地产经纪管理办法》系由国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布，其中第二章是关于“房地产经纪机构和人员”的规定，第三章是关于“房地产经纪活动”的规定。该管理办法第十四条规定在第三章中，着重规范的是，在房地产经纪机构中从业的房地产经纪人员不能脱离房地产经纪机构私自承接房地产经纪业务。根据该条规定，无法推出绝对禁止其他个人从事房地产居间服务的结论。因此，二审法院援引的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第二款及《房地产经纪管理办法》第十四条规定，均非民法总则第一百五十三条规定的可能导致合同无效的效力性规定。另，目前我国对房地产经纪执业资格实行的评价制，未取得职业资格的人员从事经纪业务，非属违反公序良俗的行为。综上，诉争《某某项目合作协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应属有效。二审法院认定陈某某与A公司之间的居间合同关系无效，适用法律不当，本院予以纠正。

实务经验总结

涉及特殊行业的合同效力认定，以《民法典》的效力认定规定为主，其它法律规定为辅。在民事活动中，法无禁止即自由。在司法实践中，除开合同本身有明显的违反《民法典》第一百四十三条的效力事由外，合同一般不会被轻易认定无效。

在本案中，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条系关于房产中介服务机构应当具备的条件及设立开业条件的规定，是对中介服务机构准入机构的相关规定。而在具体的房地产活动中，不能依据中介服务机构的准入规定而得出绝对禁止个人从事房地产经纪活动的结论。

因此在检索法律法规进行分析时，应当穷尽该行业下的法律法规，以此来重点分析合同本身是否违反《民法典》第一百四十三条规定第三款：不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗之事由。

与此同时，在检索到相关法律规范时，还应当重点分析相关法律规范的效力层级，是属于法律、部门规章、地方性法规、政策性文件的哪一种效力层级。在关注效力层级后，还应当关注规定内容本身，内容本身是对某一事项的管理性规定亦或者是效力性、强制性规定。

因为《民法典》明确规定，民事法律行为只有在违反了法律的效力性、强制性的法律规范后才会被认定无效。因此，即使合同出现了违反法律、行政法规的规定，但如果法律、行政法规的规定并不属于法律的效力性、强制性的法律规定，都不必然会导致合同无效。