李娅莉律师

房屋买卖居间合同中禁止跳单条款的效力

【重点提示】

二手房买卖居间活动中，委托人（卖方或买方）绕开A中介公司与房屋买卖的相对方签订房屋买卖合同、达成交易的现象，民间俗称“跳单”。当事人在房屋买卖居间合同中约定的禁止跳单条款法律效力如何，以及何种情况构成跳单违约，实践中认识不一，判决结果也因实际情况而不同。

案例一

【裁判要点】

在房屋买卖合同中，合同当事人有权自由确定合同内容，只要是合同当事人的真实意思表示且一致，未违反相关法律法规的强制性规定，则该合同具有法律效力。当事人在合同中约定独家委托，对自己的权益进行合理限制时，本身亦是合同自由的一种体现。因此，经房产中介和委托人自由协议，在房屋买卖“独家委托协议”中约定的禁止跳单条款，对双方均有约束力。

【案情概述】

涉案房屋权利人系张某。2021年5月1日，张某与A中介公司签署《房地产出售独家委托协议》，约定委托房价款净到手价格不低于2200万元；实际成交达成，张某共计应付代理服务费数额为房地产实际成交总价的2%。委托协议中还约定了委托方式为独家委托，张某确认委托期限内不再自行或另行委托A中介公司指定的业务员外的第三方完成委托事项，若张某自行或另行交由其他第三方居间、委托代理出售的（即未经A中介公司认可的其他第三方），视为张某违约，张某同意按照房屋实际成交总价的2％向A中介公司支付代理服务费作为违约金；期限自签署《房地产出售独家委托协议》之日起六个月内。张某确认A中介公司已将本协议约定的内容解释清楚并已尽到告知义务，张某愿意依照本协议约定履行及支付费用。2021年5月18日，A中介公司员工录制了涉案房屋的视频，并随后通过互联网途径包括但不限于朋友圈、视频号、微博等推广涉案房屋。其中，A中介公司员工告知张某“之后若是接到中介约看房的电话，就请麻烦让他们联系我们”。之后，张某正常接受A中介公司的工作汇报信息。2021年8月份，A中介公司从行业途径得知张某房产已经出售。A中介公司向张某求证信息，张某微信拉黑A中介公司工作人员。A中介公司起诉张某，要求张某按照房屋实际成交总价的2％向A中介公司违约金。

张某抗辩，A中介公司《房地产出售独家委托协议》是由A中介公司事先准备的格式合同，缔约时亦未对相关格式条款进行标识、释明，且约定张某在委托期限内未经A中介公司同意不得将系争房屋自行出售或交由其他第三方居间、代理出售，否则构成违约，该约定限制了张某的任意解除权，加重张某责任，应属无效。

【法院审理】

法院经查明，2021年5月15日，张某与B中介公司签署《出租／出售委托协议》，委托事项为出售系争房屋，委托期限自合同签订之日起至系争房屋出售为止；委托方式为非独家委托。2021年7月23日，通过B中介公司，张某与案外人就买卖系争房屋进行网上合同信息备案。涉案房屋互联网推广系A中介公司接受张某的独家委托后进行的，B中介公司的工作人员曾联系A中介公司，要求A中介公司协助其客户看房。

案件经法院一审、二审审理，支持了A中介公司的诉求，判决张某按照房屋实际成交总价的2％向A中介公司违约金。

【案例分析】

本案争议焦点为：一、《房地产出售独家委托协议》中的独家委托等相关条款是否为格式文本，是否应为无效。二、双方当事人在独家委托期间是否履行了合同义务，A中介公司所主张的违约金数额是否过高。

首先，关于《房地产出售独家委托协议》的效力问题。本案中，《房地产出售独家委托协议》由A中介公司提供，且约定张某在六个月的委托期限内不得自行或另行委托除A中介公司外的第三方完成系争房屋的出售，在相应期限内确实限制了张某另行通过其他中介完成交易的权利，但即使《房地产出售独家委托协议》中的独家委托条款属于格式条款，也不能当然认定存在排除张某权利、加重其责任而无效的情形。独家委托的期限仅为六个月，即《房地产出售独家委托协议》并没有完全排除张某自由缔约的权利。且《房地产出售独家委托协议》名称中即有“独家委托”字样，协议中亦有多项约定涉及委托期内不得自行或另行委托第三方出售系争房屋的内容，张某作为完全民事行为能力人，在签署《房地产出售独家委托协议》之前应对协议名称及内容作出必要了解，且A中介公司较张某而言，在缔约时并不当然地具有优势地位，双方在整个交易过程中系平等的民事主体，相关内容均系双方协商达成一致。另，协议中并未约定张某在委托期限内不得解除该协议，张某的任意解除权并未受到限制，因此，《房地产出售独家委托协议》系双方真实意思表示，委托方式及相关约定并未违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。

其次，关于双方在独家委托期间的合同义务履行问题及约定违约金的标准问题。根据法律规定，当事人在履约中应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行己方义务。A中介公司接受委托后，对系争房屋进行清理保洁，通过微信公众号、微博进行宣传推广，同时与其他中介形成联动，扩大推介范围，安排客户看房、询价议价，其间均与张某保持沟通。反观张某，在已经与案外人签署买卖合同并完成备案的情况下，不仅未及时告知A中介公司，甚至还在询问A中介公司工作进展、接受议价，显然违背诚实信用原则。在《房地产出售独家委托协议》未被解除之前，张某在独家委托期限内通过案外人将系争房屋予以出售的行为，构成违约，应承担违约责任。根据法律规定，违约金兼具赔偿性与惩罚性的双重属性，应符合补偿性为主，兼具惩罚性的原则。本案中，《房地产出售独家委托协议》约定如系争房屋通过A中介公司居间成功，其可获得的佣金金额为成交价的2％，同时约定如张某在委托期限内未经A中介公司同意将系争房屋自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的，视为张某违约，张某应承担违约责任，应向A中介公司支付相当于委托房价款的2％作为违约金。结合上述分析及《房地产出售独家委托协议》的履约情况，违约金数额尚属合理。

案例二

【裁判要点】

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【案情概述】

2008年11月27日，某中介公司与陶某某签订了《房地产求购确认书》。其中，协议中约定：陶某某愿意委托某中介公司居间求购涉案房屋；陶某某在验看过该房地产后六个月内，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了某中介公司提供的信息、机会等条件但未通过某中介公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向某中介公司支付违约金，某中介公司保留向陶某某追究其他损失的权利。2009年2月，某中介公司从行业内信息得知，陶某某通过其他中介公司居间与卖家签订房屋买卖合同取得系争房屋的所有权。某中介公司认为陶某某的行为属于跳单，根据成交价格及《房地产求购确认书》中关于违约金的约定，某中介公司起诉陶某某支付违约金13,800元。

【法院审理】

原审法院另查明，2008年11月30日，陶某某与出卖方通过案外某某公司就系争房屋签订《房地产买卖合同》。2009年2月1日，陶某某取得系争房屋的所有权。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。某中介公司与陶某某于2008年11月27日签订的《房地产求购确认书》系双方当事人真实意思表示，与法无悖，应为合法有效。陶某某应于判决生效之日起十日内向某中介公司支付违约金13,800元。

原审法院判决后，陶某某不服，向二审法院提起上诉。陶某某认为，其并未违约，《房地产求购确认书》的性质为看房单，并非合同；涉案房屋原产权人曾委托多家中介公司卖房，该房源信息为公共信息，某中介公司并非独家掌握该信息，亦非独家代理。因某中介公司报价高于案外某某公司报价，上诉人有权选择低价成交，后经案外某某公司中介，涉案房屋以138万元的价格成交，其已向案外某某公司全额支付了佣金。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回某中介公司一审诉讼请求。二审法院经审理后：撤销原审民事判决；某中介公司要求陶某某支付违约金的诉讼请求，不予支持。

【案例分析】

某中介公司与陶某某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某某并没有利用某中介公司的信息、机会，故不构成违约，对某中介公司的诉讼请求不予支持。

【相关法律法规】

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗

《民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

《民法典》第九百六十五条  委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。