“小产权房”并非法律上的正式概念，而是一个约定俗成的用语，对其界定众说纷纭。在农民的宅基地上修建的房产，不能上市交易；如果有人买了这样的房产，即使有村委会的书面认可，买方所获得的依然是不完整的产权。理由是它不能获得区县政府颁发的产权证明书。

“小产权房”是指在集体土地上，由乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由其制作房屋权属证书的房屋，由于证书并不是出自房屋行政主管部门，故一般也称为“乡产权”或“村产权”。

小产权的“小”，是相对于区县政府房管局所颁发的产权证明书而言的。事实上，这是混淆了“宅基地房”和“小产权房”两个概念。

一、宅基地房的概念界定

何谓“宅基地房”，是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障，农民可在宅基地上修建房屋，依法利用宅基地建造的农民住房，可以取得房屋行政主管部门颁发的村镇房屋所有权证书。“宅基地房”本身是合法的建筑。现行国家政策禁止农民把其合法拥有所有权的“宅基地房”出售给城里人，在司法实务中，大多数法院也会判决这种买卖合同无效，房屋行政主管部门也不会为作为城里人的购买方颁发权属证明。

二、小产权房的概念界定

农村集体所有的土地用于建设的，仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施等目的，其他申请土地用于建设的，只能申请使用国有土地。农村集体土地只有经过国家征收变为国有方可用于房地产开发，这种二元结构的土地制度可以说是“小产权房”的制度根源。

国家通过征收补偿将集体土地转为国有，再出让给开发商用于房地产开发，政府正是利用征收与出让之间的巨大差额来增加财政收入。一方面，农民在征收过程中的补偿过低，因此就有将土地利用最大化之须求，其获得的收益大于政府的征收补偿；另一方面，对于开发企业来说，由于在集体土地上进行房屋开发不用支付土地出让金，相较国有土地上开发房屋所支付的成本要更小，因此，开发企业也乐意到集体经济组织拿地；再一方面，时下城市房价太高，普通老百姓的收入不足以在城里购得较满意的房屋，于是将眼光转向集体土地上开发的价格相对低廉的房屋。“小产权房”的用地性质包括集体建设用地、宅基地和集体农用地。这类房屋的修建，皆是自主进行，未取得国家的任何手续。城里人购买这种“小产权房”同样不能取得由房屋行政主管部门颁发的房屋所有权证书，但可取得由乡（镇）或村委会制作的房屋权属证书。

三、两种房屋的区别

城里人购买 “宅基地房”与“小产权房”虽然都不得取得房屋行政主管部门颁发的房屋所有权证书，但二者仍有如下区别：第一，前者修建于宅基地之上，而后者既可能修建于宅基地之上，也可能修建于集体建设用地之上，还可能修建于集体农用地之上；第二，前者修建行为本身是合法的，是合法建筑物，而后者修建行为即是违法，应该说是一种违法建筑；第三，前者修建的目的大多是为了自住，而后者修建的目的就是为了对外销售，赚取利润；第四，前者是零零星星分布在村集体土地上的房屋，而后者是在集体土地上成片、成规模开发的房屋；第五，在初始登记中，按照房地一致原则，农民可取得国土行政主管部门颁发的宅基地使用权证书和房屋行政主管部门颁发的“宅基地房”所有权证书，而“小产权房”的开发企业不能取得以上两种证书；第六，城里人购买前者除了一纸合同外，在多数情况下，不能取得任何第三方颁发的权属证明，而城里人购买后者可取得第三方颁发的某种非正式意义上的权属证明，即“小产权”；第七，前者对房地产市场影响甚微，而后者对房地产市场冲击较大。

                                                              转自：《金融投资报》