今天，高新区的许先生电话咨询，称自己在高新区购了套预售房屋，与开发商签订了商品房预售合同，合同也进行了备案，他疑问，是不是有了这个备案的合同，就可以阻止开发商一房再卖，如发生一房再卖，是不是他的备案合同具有对抗其它合同的效力？

笔者对这个问题，在电话中，对许先生进行了解答。

    首先，商品房买卖合同备案是一种房产管理法规定的一项管理措施，属于行政管理制度的范畴，备案不具有直接对抗其它第三人的效力，但是，进行了备案的合同，双方买卖房屋的行为就处在房管部门的监管之下，如果下一步办理房产证时，发现购房人变更了，管理部门可能会要求开发商出具与原备案合同当事人解除合同的手续，才可撤销备案，对新的购房人进行物权登记。通过分析可以看出，商品房预售合同的备案虽然不是债权保全措施，也不是物权登记措施。但在一定程度上起到了保全备案购买人债权的作用，进而对将来登记物权发生作用。

   其次，我国物权法第二十条，规定了物权请求权的预告登记制度。所谓预告登记，是指在物权正式登记前，由合同的双方共同到登记部门对合同进行预登记，具体到商品房买卖合同中，登记的主要对象是买受人的物上请求权，即经过预告登记后，不经过买受人同意，开发商任何处分房产的行为都不发生物权变动的效果。

通过上述对预告登记的解读，可以看出，买卖房屋的预告登记与商品房合同的备案是不同的两码事儿。两者都起到促进合同履行的效果，但预告登记属于在根本意义上起到保全物权变动，确保将来房产顺利正式登记的法定制度；而合同备案属于房产管理市场法律制度的范畴，其主旨在规范市场。