买卖双方明知房屋是违章建筑的，签订的买卖合同无效
来源：张峰律师
发布时间：2017-09-26
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买卖双方明知房屋是违章建筑的，签订的买卖合同无效
案例：张某与李某是邻居，2015年8月双方签订了一份房屋买卖合同。张某将面积为30平方米的两间违章搭建的房屋，以5万元的价格卖给李某，李某付清了全部房屋价款后，双方将房屋进行了交接。同年，该房屋所占土地被征用，有关部门对动迁居民作了安置。由于李某购买张某的两间属于违章建筑，根据国家关于房屋拆迁的法律规定，该房屋被有关部门拆除后，不实行产权交换或支付作价款的补偿办法。因此李某不仅未能分得新房，反而连购房款都无法获得补偿，动迁部门仅酌情补偿了5000元。李某遂起诉到人民法院，要求张某返还购房款5万元。
经一审法院调解，双方达成调解协议，一、张某返还李某人民币5万元；二、李某返还张某1万元补偿款；三、案件受理费由二人各承担一半。
分析：违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑设成为永久性建筑。违章建筑的买卖，法律是不会保护的，而且涉及征收也得不到补偿款。
本案中，张某明知出卖的简易房屋是违章建筑，未取得合法的房屋产权，继而将违章建筑卖给李某，从而使李某遭受损失。尽管二人签订了房屋买卖合同，但这一买卖合同的标的本身是不合法的，因此该合同属于无效合同。按照处理无效合同的法律规定，李某要求张某返还购房款，应当准许。而李某在购买房屋时，不查清房屋性质，不审查产权情况，草率签订合同，也应承担相应的民事责任。
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