商品房买卖合同解除权的行使

依照《合同法》第95条的规定，当事人对解除权行使期限有法定依据或

约定时间的，期限届满，解除权消灭。对于没有法律规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，经相对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但在相对方没有催告的情形下，解除权的存续期间到底有多长？对此，《商品房买卖合同司法解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”实践中，可能会发生起初相对方未催告解除权人行使解除权，在按相对方未催告的情形下自解除事由发生之日起计算一年除斥期间的过程中，如相对方又行使催告权，一年除斥期间和三个月除斥期间的冲突应如何解决？有观点认为，在司法解释对两种除斥期间的适用情形和起算点均有明文规定的情况下，应严格按照规定以解决此种冲突，即在发生相对方起初未催告解除权人行使解除权，在按相对方未催告的情形下自解除事由发生之日起算一年除斥期间的过程中，如相对方又行使催告权，则适用除斥期间的基础发生了变化，而司法解释对不同情形下所适用的除斥期间分别作出了明确规定，故不应以主观臆断排除明文规定的适用，且这种经过期间的变化并非除斥期间的可变或延长，而是因为适用基础的变更所发生的除斥期间的变更适用。当然，这并不代表相对方可随时催告解除权人解除而不受时间限制，如相对方在解除事由发生后的一年期间内未催告解除权人行使解除权，则因为经过一年除斥期间，解除权人未行使解除权，则解除权已确定的消灭，再无三个月除斥期间的适用可能。