小产权房虽便宜 无证无权存风险

2012年2月21日，国土资源部有关负责人表示，将在本年内对部分地区进行试点，为全面清理小产权房做制度和政策准备。这一表态再次明确了小产权房不予确权登记，不受法律保护的属性。但是，对于普通的购房者来说，什么是小产权房，小产权房的背后有哪些可能引发的纠纷，哪些是不得不了解的法律知识？对此，记者带着问题采访了多位法律界人士。

　　小产权房的渊源

　　家住昆明市官渡区关丽路附近的刘先生最近很头疼，原因在于自己所购买的一套小产权房。刘先生表示，自己在岳父户口所在地购买的一套小产权房，有80平方米，包括装修在内，价格为40万元。房买了，人也住进去了，看到媒体上对小产权房的相关报道，不禁也为自己担心起来，表示一定要把什么是小产权房给弄懂了，免得整日心慌。

　　云南申波律师称，小产权房其实就是“乡产权房”，是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。如果是在同村村民之间买卖，那么买卖行为是有效的。但是，如果不是同村村民之间买卖，该行为是无效的。所以，刘先生是不是该村村民在此问题中非常重要。

　　申波说，“小产权”并不真正构成法律意义上的产权。和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，所以，小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的三分之一，甚至更低。

　　小产权房的出现背景，其实与近些年涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，也是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。

　　按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有。其中，村民经依法审批可获取宅基地修建房屋居住，但仅限农民自住，或者转让给本村符合建房申请宅基地条件的其他村民。如果要在农村集体土地上兴建商品房并出售，则必须先经由国家征收，将集体土地转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，最后建房后出售给购房人。但是，现在相当一部分村集体以旧村改造的名义立项，获得规划审批，以超过村民实际家庭数多得多的数量申请宅基地用地指标，然后将多建造出的村民住宅拿到市场上公开出售。还有些开发商直接从村集体手中买取宅基地用地指标，建造住宅后，以商品房的名义在市场上公开出售。

　　小产权房就这样形成了。

　　心存侥幸   购买小产权房

　　曲靖市会泽县明年即将退休的徐老师，正琢磨着买个新房。眼看着城区房价一路飙升，现在居住的房屋又将准备留给儿子结婚，老俩口思前想后决定将10余万元积蓄拿出，到城边买个小产权房，反正退休了养老，城边空气也不错。并且，最关键的是：小产权房便宜。

　　云南张海夫律师在接受记者采访时表示，对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年传承下来的文化传统，有居则安、有产则宁。所以当他们最基本的权益无法得到保障时，各种各样的“创新”就成为很多人甘冒被没收和拆除的“楼财两空”的风险，从而选择风险高但价格低的小产权房。

　　张海夫表示，购买小产权房的群体主要有四大类，有参加工作不久的青年群体，买房子是为了过渡；还有一些是职业炒房客，有城区市民，也有当地的村民，他们往往一次性购买很多套，然后到了合适的时间再一起卖掉；还有不少市区退休人员，在儿女结婚后，腾出了原先的房子来当婚房，老俩口则搬到郊区村里找套房子养老。

　　张海夫说，这些住宅因没有依法向国家缴纳土地使用权出让金、城市设施配套费（俗称大市政费）和其他税费，因而价格相比真正的商品房要便宜很多。“就像谁都知道股市有风险，炒股依然充满诱惑一样。”

　　购买小产权房得不偿失

　　来自河南的刘先生到昆明打拼已经有4年多了，最近准备购买昆明金殿附近的农村集体用地的乡村别墅。当记者问其是否知道国家法律并不保护外来人口购买集体土地上的房屋产权时，陈先生表示不知道这些风险。

　　昆明新亚地产置业顾问岑先生告诉记者，在昆明金殿附近有不少的乡村别墅是个人与村民或者村委会协议建盖，相比购买开发商的别墅项目，这种乡村别墅更符合建造者的个人要求，同时造价也要便宜。

　　岑先生指出，从2月21日国土资源部下发文件，明确规定城镇居民不能到农村买宅基地或买到的小产权房不予确权登记后得知，小产权房不受法律保护。

　　张海夫提醒，小产权房在高房价的大环境下，冒着极大的风险，在法律夹缝中滋生起来。根据我国《土地管理法》等有关法律规定，任何单位和个人在农民集体所有的土地上进行房地产开发必须依法征用为国有土地后方可进行，否则所开发建设的房屋由于缺乏合法的用地手续和建设手续，属于不合法的建筑，将不受法律保护。房屋土地性质属于农民集体所有，在这类土地上开发的房屋缺乏合理的用地、建设手续，属于不合法建筑，不受法律保护，因此，无法办理产权证件。

　　购房者虽住上了便宜、宽敞的房子；乡镇和农民的腰包也鼓了。然而，小产权房“多赢”的背后却存在着隐患。购房者如果购买了此类住宅，将面临两大风险，一是土地征收。未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人——当地村镇作出补偿，而不对购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者将得不到法律的支持。“因此，购房者一定要深思熟虑，对整个项目作一个全面的了解，最好的方法就是尽量不要去买。”张海夫说。

                                                                                    记者  黄 芳