覃律师实案PS：房客租期内退房不交钥匙，房租须付至合同期满，并另付大额违约金。覃律师为房东追回11万余元租金。（涉及隐私部分均已处理）

上海市徐汇区人民法院

民事判决书

(2013)徐民四(民)初字第3**79号

原告张某某,女,19##年11月4日生,汉族,户籍地浙江省**市北仑区**镇**村**新村**号。

委托代理人覃向都,上海明伦律师事务所律师。

被告顾某某,女,I9##年11月30日生,汉族,住上海市**区**镇路南村**号。

委托代理人徐某某,上海**律师事务所律师。

原告张某某诉被告顾某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于20 13年10 月15日立案受理后,依法适用简易程序,于20 13年11月8日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人覃向都、被告的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称,原、被告于20 12年8月签订了关于上海市徐汇区#路#弄6号房屋(建筑面积145. 8平方米)的《上海市房屋租赁合同》,租期为一年,自2012年9月1日至20 13年8月31日,月租金人民币(以下同)8,500元,每月7日之前支付当月租金。合同签订后,被告支付了三个月租金和保证金,原告将房屋交付给被告使用。被告自20 12年12月起再未支付租金,经20 12年5月原告发律师函催款后仍未缴纳,

原告并不要求解除合同,而要求被告谢续履行合同。双方合同至2013年8月30日到期自然终止。根据双方合同约定,被告逾期支付租金的,应按日租金的105%支付违约金。原告诉至法院要求判令:1.被告支付房屋租金%,500 元,自20 12年12月至20 I3年8月(8,500元共9个月);2.被告支付拖欠租金的违约金71,400 元;3.被告支付拖欠的水费托元、电费457.80元、煤气费25元、物业费3577元;4.诉讼费由被告承担。庭审中,原告撤回第三项诉讼请求。

被告顾某某辩称,1、本案系争房屋实际承租人为案外人黄某,并非被告,原告对此亦知晓,故原告应当起诉实际承租人。2、被告确实自20 12年12月起未支付租金,但双方在2013年5月11日已经进行了房屋清空交接,实际承租人黄某已搬离系争房屋,当天原告拒绝收回房屋钥匙,被告只得继续保管房屋钥匙,故即使要求被告承担连带责任,被告也只应支付20 12年12月至20 13年5月11日的租金。且2013年5月30 日,原告向被告发送催款函时表示若被告再不支付租金将解除合同,被告仍未支付租金故推定2013年6月6日双方合同解除,此后

原告的损失应由原告自行承担。3、原告主张的违约金过高,应当予以调整,最多应以银行同期贷款利率为标准计算。

经审理查明,上海市徐汇区区#路#弄6号#室房屋系由原告所有。

原、被告签订《上海市房屋租赁合同》—份,其中约定:原告将其所有的本市#路#弄6号#室房屋出租给被告,租赁期限20 12年9月1日至2013年8月31日月租金8,50 0元,被告应于每月7日前向原告支付租金,逾期支付的,逾期一日被告需按日租金105%支付违约金;被告逾期不支付租金累计超过5日的,原告有权解除合同;租赁期间,被告中途擅自退租的,被告应按提前退租天数的租金的1倍向原告支付违约金;合同另有其他约定条款。

被告自2012年12月1日起未再支付租赁房屋的租金。

2013年5月30日,原告发送律师函—份至被告,其中涉及被告拖欠租金、应支付违约金等问题,并写明“望你在收到本函后五个工作日内向房东支付所拖欠。否则,本律师将根据当事人的委托,根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》第九条的相关规定解除双方之间的合同.”此后,被告仍未支付租金,原告亦未提出解除合同。

2013年7月26日,原告因系争房屋租赁合同起诉至本院。上述事实,有当事人陈述、上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、律师函等证据证明,本院予以确认。

本院认为,原、被告签订的关于系争房屋的租赁合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的禁止性规定,真实有效,双方均应依合同约定履行各自时权利义务。被告辩称虽然被告签署了租赁合同,但是实际承租人并不是被告,原告应当向实际承租人主张权利,对此,本院认为,按照合同相对性原则,合同关系是特定当事人之间的权利义务关系,原告依据双方签订的房屋租赁合同起诉该合同相对方即被告符合法律规定,并无不妥,此亦未排除被告向笫三人主张权利的可能,故被告该辩称观点本院不予采纳。

被告辩称其在20 13年5月11日已经搬离租赁房屋、并与原告进行了房屋清空交接,此后的租金被告不应再支付,对此被告未能提供充分证据予以证明,被告该观点本院不予采纳。被告辩称,原告在20 13年5月30 日向被告发送催款函并表示若被告5个工作日再不支付租金将要解除合同,此后被告仍未支付租金,故据此推定合同于20 13年6月6日解除,此后原告的损失不应由被告承担,被告不应再支付租金,对此本院认为,根据法律规定,当事人—方不履行合同义务的,应当向合同守约方承担违约责任,包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式,同时法律还赋予合同守约方解除合同的权利,故在合同一方当事人存在违约行为时,守约方可以选择采取何种方式以救济权利、补偿损失。本案中,原、被告间的租赁合同真实有效,原告起诉时合同仍在期限内,被告无正当理由未支付租金,明显存在违约,故原告作为守约方可依法行使自已的救济权利,现原告选择要求被告继续履行合同、支付租金符合法律和合同的约定,法律也没有规定原告在此种情形下必须选择解除合同,被告推定双方租赁合同于20 13年6月6日解除

更是没有法律依据,故被告该辩称观点本院不予采纳。

被告自2012年12月1日起未再支付租金,双方租赁合同到20 13年8月31日因到期而终止,原告按双方合同约定的租金金额要求被告支付20 12年12月1日至20 13年8月31日的租金76,50 0元(8,500元共9个月)具有事实和法律依据,本院予以支持。

原告主张按照日租金105%计算拖欠租金的违约金、并自愿调低金额为71,40 0元,被告则认为违约金比例、金额过高,要求法院予以调低。本院认为,按照法律规定和双方合同约定,被告逾期支付租金理应向原告支付违约金,结合本案情况,本院酌定被告应支付原告违约金38,0 00 元。原告自愿撤回第三项诉讼请求,于法无悖,本院予以准许。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定,判决如下:

 一、被告顾某某于本判决生效之日起十五日内支付原告张某某20 12年12月1日至20 13年8月31日的租金76,500 元;

二、被告顾某某于本判决生效之日起十五日内支付原告张某某逾期支付上述租金的违约金38,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,008元,减半收取计1504元,由原告张某某负担368元,由被告顾某某负担1136元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数投出副本,.上诉于上海市笫一中级人民法院。

审判长：李理

二零一三年十一月二十日

书 记 员：毛 成

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》 

笫六十条 当事人应当按照约定全面履行自已的义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符

合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等凄约责任。

笫一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向

对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

笫二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和共他法律丈书指定的

期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利·怠。被执行人未按判决、裁定和共他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。