韦勇律师

上海的刘女士遇到了一件糟心事：在作为卖方在办理房产买卖的网签手续时身份证信息核验未通过，只好回老家办理核验证明。但是买方以违约为由单方解除合同，并对刘女士提出了高达170万元的违约金。刘女士和她的先生很焦虑的找到了我，忧心忡忡的问我，是否能帮她们免除这笔高额违约金，因为当时合同的解除是对方提出来的，定金也是对方要求退款，自己一直在办理证明自己就是自己的过程中，没想到，一退还钱款就被对方起诉到法庭，还被要求170万高额的违约金，自己实在是不能接受。我接到案子后，对案子进行了详细的分析，发现本案的蹊跷之处，就是刘女士在这个交易中，从来没有明确表示过自己不履行合同，一直在积极为合同履行做各种准备，并且经过努力，也成功完成了身份证明的过程。但买家拿到定金后倒打一耙，以刘女士违约为由要求索赔170万违约金，那么在这场交易中，刘女士是否构成违约？是否应当承担违约责任？

一、律师观点

《民法典》对合同的解除的规定包括约定解除和法定解除。第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”由此可以看出，约定解除合同包括协议解除和约定解除权两种情况。协议解除是指在合同成立后，未履行或未完全履行时，当事人双方通过协商解除合同，从而使合同效力消灭。约定解除权是指当事人双方在合同中已经对解除合同的条件做好了约定，条件成就时便享有解除权。

法定解除是指当事人一方通过行使法定的解除权使合同效力消灭，特点在于法律规定了在哪些情况下当事人享有法定解除权。在法定的条件成就时，有解除权的一方当事人可以直接解除合同，无需征得对方当事人的同意。

法院在判决合同当事人是否享有单方法定解除合同的权利时，主要是看违约方是否存在根本性违约，如果当事人虽然存在瑕疵履行，但是另一方当事人未提供充足证据证明对方存在根本违约的，其不享有合同的法定解除权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”因此，审查违约的事实是判断解除合同与否的关键，如果违约方存在根本性违约，守约方无疑就具有解除合同的权利，其解除合同的通知就会发生法律效力，反之则无法单方解除合同。

在本案中，买卖双方在合同中约定了若卖方郭某某于2021年1月8日前因自身原因未在期限内签订买卖合同及相关文件，应按规定比例支付违约赔偿金，若逾期签订买卖合同超过15日，则买方谭某有权单方解除合同。刘女士也就是刘某某，作为丈夫郭某某的代理人办理网签，但由于身份证核验出现问题未办理成功，之后立即回老家积极处理该问题，为继续履行合同扫除障碍，同时也将办理身份核验证明并不顺利的情况反馈给了中介人员，说明刘某某是秉持着诚信原则在履行合同的，并不存在违约事实。

而谭某在约定的网签期限届满之前，在2021年1月27日要求退还定金，已明确表达了其解除房屋买卖合同的意思表示，刘某某也同意退还定金并已转账，刘某某的行为也说明其对谭某提出的解除合同予以同意，所以双方的买卖合同应于1月27日协议解除。

合同解除的时间是本案的关键点。一审中法官判决合同于2021年7月1日（也就是庭审日）解除，二审中我方收集了中介人员的证人证言，用来证明谭某在网签期限未满时要求中介做工作与刘某某方沟通退还定金，说明谭某已明确表达了解除房屋买卖合同的意思表示，而刘某某也同意退还定金并转账至谭某妻子的银行卡中，说明也同意解除合同，合同解除的时间应是返还定金的当日，也就是2021年1月27日。二审法官采纳了我方的观点，最终认同我方观点，判决合同在双方的解除合意达成时，即2021年1月27日协议解除。

二、基本案情

当事人关系

刘某某与郭某某是夫妻，刘某某以郭某某代理人的身份与谭某在购房合同上签字。

案情简介

2020年12月31日，谭某与刘某某就系争房屋签订购房合同，约定刘某某将系争房屋以849万元出售给谭某，并约定双方应于2021年1月31日前办理网签。若郭某某于2021年1月8日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同及相关文件，则每逾期一日，甲方应按照乙方已支付款项的万分之五向乙方支付违约赔偿金，若郭某某逾期签订买卖合同超过15日，则乙方有权单方解除合同。甲方除支付逾期违约赔偿金外，还应按照房屋总价的20％支付违约金。

2021年1月4日上午，谭某、中介工作人员、刘某某及郭某某一同前往房产交易中心办理网签手续，办理时发现系争房屋备案材料中的刘某某身份证信息与其当场提供的身份证信息不一致，故未能办理网签。后刘某某回老家处理身份证一事，刘某某在售后群里没有回应谭某的微信消息，谭某认为是诈骗后玩失踪，要求解除合同。1月27日，谭某要求退还定金，经协商后刘某某将定金退到了谭某妻子的卞某的卡上。

2021年1月29日，刘某某收到谭某邮寄的《单方解除合同书面通知书》，通知书中记载，因郭某某于2021年1月8日前因自身原因未签订买卖合同及相关文件，且逾期签订买卖合同已经超过15日（即到1月23日），故通知刘某某、郭某某即日起单方解除合同，请按照合同约定支付违约金。

谭某作为原告在一审中起诉要求确认双方买卖合同于2021年1月29日解除并要求刘某某、郭某某支付违约金约170万。一审法院未支持其诉求，确认合同于2021年7月1日（庭审日）解除。

后谭某又提起上诉，认为房产交易如委托他人签名必须有委托书并经公证，而郭某某并没有出具授权妻子的委托书。并称2021年1月4日上午郭某某故意不与自己碰面，以达到可以随时否认房产交易成立的目的。谭某认为，基于刘某某没代理权限还在身份手续上弄虚作假的行为，谭某有权解除合同并要求违约金。

而刘某某、郭某某对谭某的说辞提出质疑，首先郭某某没有故意回避不露面,2021年1月4日上午夫妻双方都去了房产交易中心准备网签，有中介人员出庭作证。刘某某事先也不知自己身份信息有差错，并非弄虚作假，事后有积极办理身份核验。并且郭某某认可刘某某的代理权限，二人都是积极配合履行合同的。而谭某之所以在2021年1月27日要求退还定金，是因为他已经看好他处房屋，等不及刘某某办妥身份核验证明。

二审法院认为合同在2021年1月27日协议解除，故驳回上诉，维持原判。

三、法律分析

一审法院认为：

系争房屋的买卖合同及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。对于合同解除，刘某某、郭某某辩称双方买卖合同已于2021年1月27日协议解除，因其提交的微信聊天记录、通话记录均不足以证明双方就协议解除达成一致，故对该辩称意见，不予采纳。谭某称已于2021年1月29日通知解除，经审查，根据补充协议，双方约定郭某某应于2021年1月8日前补签相关合同的目的在于确保郭某某认可刘某某代其签订合同的权限，此后郭某某亦于2021年1月4日前往交易中心办理网签，认可了刘某某的代理权限，在郭某某一直认可刘某某代理权限的情况下，其是否补签此前的买卖合同及相关协议并不影响双方合同的正常履行，故谭某无权以郭某某未在2021年1月8日前补签相关合同为由要求解除买卖合同及补充协议。根据双方当庭均提出的解除合同的主张，确认双方的买卖合同及相关协议于2021年7月1日（庭审日）解除。

二审法院认为：

本案的争议焦点为：1．合同解除的原因及时间认定，是因谭某行使单方解除权而解除，还是双方协议解除？2．刘某某、郭某某应否承担违约责任？

谭某主张涉案房屋的买卖合同系其行使单方解除权而解除，解除时间为2021年1月29日；刘某某、郭某某则主张双方的买卖合同于2021年1月27日协议解除。本院认为，根据中介人员周某、王某某的证词，2021年1月4日当天，郭某某、刘某某夫妻，谭某夫妻及周某均到房产交易中心准备办理网签手续，因刘某某身份信息有误核验未通过导致网签未成。由此可见，郭某某对妻子刘某某签订买卖合同出售涉案房屋是给予授权并认可的。

2021年1月4日亦一起到场准备网签，谭某所称郭某某故意不露面与事实不符，至于郭某某未在合同上补签名，则是因为中介人员周某未作安排，不存在郭某某故意不签名的情形。事后，刘某某、郭某某立即回老家积极处理刘某某的身份核验问题，为继续履行合同扫除障碍，从双方的微信聊天中亦可看出谭某对此表示理解，并希望刘某某能顺利办妥身份证明，而刘某某在办理身份核验证明之初并不顺利，其也将此情况反馈给了中介人员，说明其是秉持着诚信原则在履行合同的。

之后，谭某因等不及刘某某办妥身份核验证明，在约定的2021年1月31日网签期限尚未届满之时，于2021年1月26日、27日与中介人员联系，要求中介做工作与刘某某方沟通退还定金，并将妻子卞某的银行卡号提供给了中介方以便刘某某退款，由此说明谭某已明确表达了解除房屋买卖合同的意思表示，而刘某某同意退还定金并将30万元转账至卞某的银行卡中，刘某某的上述行为说明其对谭某提出的解除合同予以同意，故应认定双方的买卖合同于2021年1月27日协议解除。在收到刘某某退还的定金后，谭某却又向刘某某发出了《単方解除合同书面通知书》，以郭某某未按约在买卖合同及相关文件上签名且逾期超过15日为由单方解除合同，其行为有违合同的诚信原则，根据证人证言，郭某某亦不存在谭某所称的违约行为，故谭某不享有合同的单方解除权，其在合同协议解除后又发出的单方解除通知不具有法律效力，其要求刘某某、郭某某承担违约责任的诉讼请求亦不能成立。

案例来源：(2022）沪01民终3678号