韦勇律师

根据合同法第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保，如果一方违约要承担相应的定金罚则。在二手房买卖过程中，买方与卖方经中介介绍签订《居间协议》，往往会交付定金作为担保，经协商一致再签订正式的《房屋买卖协议》。如果居间协议签订后，因为买卖双方的原因不继续签订买卖合同了，是否需要根据合同法承担违约责任？此时定金如何处理，是否应当退还呢？

 

律师观点

律师认为，签订《居间合同》并支付定金后，由于双方无法就房屋买卖涉及的具体问题达成一致的，双方最终未能签订房屋买卖合同属于不能归责于双方的原因，合同双方对此并不对此承担违约责任，卖方应当退还定金。主要理由如下：

在房地产交易中，居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议一般只是房屋买卖双方就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但尚未就房屋买卖所涉及的具体内容（如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度、付款方式、付款时间、交房手续……）达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定。因此，签订《居间合同》仅表明双方就房屋的“买”与“卖”具有合意，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任（如适用定金罚则），但这并不能直接意味着买方、卖方已建立房屋买卖合同法律关系。

根据《商品房买卖合同司法解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，如果买卖双方在协商签订房屋买卖合同的过程中因合同涉及的具体内容产生分歧，导致双方最终未能达成一致意见，属于不能归责于双方的原因，因此不能据此认定其中任何一方违约，不应当承担违约责任。

   

案例分析

   （2017）沪0115民初76735号案例中，原告李某（乙方、承购方）与被告乔某（甲方、出售方）就买卖上海市浦东新区某室房屋签订《房地产买卖（含居间）协议》，双方约定定金为10万元，在网签合同之前，若乙方因无法办理贷款，则双方解约，互不承担责任。双方签订居间协议后，原告的丈夫高某经个人征信调查发现，其因逾期归还房贷数额超过上限而无法获得贷款，众所周知由于银行机构对贷款资格、贷款成数的审查均以家庭为单位，因此原告李某亦无法办理贷款。原告遂以无法办理贷款则双方解约互不承担违约责任为由要求不追究违约责任。法院认为，原、被告签订的居间协议系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原、被告之间的定金合同关系成立并自原告交付定金后生效，原告向被告支付的定金属于立约定金，以担保双方在将来签订正式买卖合同。房屋买卖合同的当事人在订立合同时应当对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。双方既未在居间协议中对签署示范合同的具体时间做出明确约定，而在原告向被告发出解约通知书后，双方仍就系争房屋买卖事宜多次协商，均体现了履约诚意。虽然双方对定金责任的归属、房屋总价的确定、违约条款的修改等内容的反复协商最终仍未能达成一致意见，致未能签署示范合同，不可归责于任何一方。法院判决两被告已收取的10万元定金应当返还原告。

  在（2017）沪0115民初29014号案件中，2016年11月11日，原、被告在第三人的居间服务下签订了购房意向书一份，约定由购买房屋总价为291万元，首付款88万元（含定金30万元）。当日，原告向被告支付了定金30万元。11月28日，上海出台购房新政，根据该政策，原告的信贷额度下降，自付额度提高至房屋价款的70%约200万人民币。因提高的首付款金额超出了原告的承受范围，故原、被告于2017年1月9日至第三人处进行协商，但未能达成一致。次日，原告要求被告按原合同履行，否则要求退还定金。因被告未能按合同履行，也不同意退还定金，故原告提起诉讼。本院认为，原、被告及第三人签订的购房意向书系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。尽管购房意向书中约定了若原告贷款审批不成或批准不足的部分由原告在系争房屋办理产权转移申请时以现金补足给被告。但是，该调控政策出台后，原告的首付款比例大幅增加，加之系争房屋本身总价较高，作为普通购房者一般无法自有如此大笔钱款，客观上造成了继续履行的障碍。在调控政策出台后，双方又进行过协商，协商未果后，原告才要求解除购房意向书。由此可看出，原告并不存在恶意违约的行为。综上，由于新政出台导致原告的首付款比例大幅度提高，而原告又无力支付，最终导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，不可归责于当事人任何一方，故原告主张解除原、被告及第三人于2016年11月11日签订的购房意向书，并由被告向原告返还定金30万元。

（2011）浦民一（民）初字第1030号案件中，2011年3月6日，原告作为买受方（乙方）与两被告作为出卖方（甲方），第三人作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，就上海市某房屋买卖达成意向，两被告收取原告定金人民币2万元，约定房价款及支付方式等内容。2011年3月15日，原、被告就签署房屋买卖合同的细节均提出修改要求，希望更改居间协议，更改约定的交付时间、分期付款时间和尾款数额等具体事项。经双方协商，无法就交易细节达成一致，当日未能签订房屋买卖合同。原告遂向法院起诉，认为被告拒绝履行协议，构成违约，要求两被告按照合同法之定金退一赔一的规定，返还定金2万元并支付定金违约金2万元。审理中，原、被告均确认不再继续履行居间协议。法院认为，《房屋买卖居间协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告就系争房屋的买卖已达成初步一致意向，其中有关定金的条款亦发生法律效力。根据协议约定，双方应在7日内签署房屋买卖合同，但嗣后，原、被告就交房时间、付款时间、尾款数额等分别提出更改或补充的要求，可认为双方对居间协议中关于买卖部分的条款的进一步协商，原、被告及第三人在审理中亦确认买卖双方并未就进一步协商的细节达成一致意见。据此，依照《合同法》规定判决被告返还原告定金2万元。

（2010）浦民一（民）初字第20964号案件中，张某与王某通过中介公司签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定了具体的价款，支付方式及房屋交付方式，并约定签署正式买卖合同的时间，居间合同签订后，张某支付购房定金10万元。后由于在买卖合同签订时，王某提出合同成立后暂缓迁出全家的户口，待到其他条件成就后再迁出，张某拒绝其保留户口的要求，双方未能就户口迁出问题达成一致意见，导致无法签订正式买卖合同。双方协商未成，张某要求王某退还已支付购房定金，王某认为张某到期不购买房屋构成违约，拒绝退还定金，张某遂向法院起诉要求对方退还定金，并支付同期银行贷款利息（至实际退还日）。法院认为，张某通过中介方居间介绍与王某签订的《房地产居间合同》中，关于买卖上海市区路弄8号室房屋的内容系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务，张某要求取得无户口遗留的房屋具有合理性，双方就该事项未能达成一致意见，导致无法签订正式买卖合同，王某应当将收取的定金返还于张某。其以张某违约为由拒绝返还定金的意见，不符合客观事实，应当承担相应的法律责任。最终法院判决：王某于判决生效之日起十日内向张某返还购房定金100,000元，并支付该款同期银行贷款利息（至实际退还日）。