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如果承租人欠租多笔未付，究竟租金的诉讼时效如何起算呀？

诉讼时效，是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。

那么这个时效的起算就尤为重要。究竟是从未付的每一笔租金到期后分别起算？还是应该待最后一笔租金到期后才统一起算？这个问题的确也困扰着众多普罗大众，连法院也不例外。

下面小编为大家普及一下 :

从实践角度而言，房屋租赁合同，承租人（按月、季、半年）支付租金已司空见惯，关键在于出租人让渡的是使用权，故租金的支付与买卖合同纠纷中分期付款（所有权转移）有些不同。

 当然，从理论层面探讨，有观点认为，租金属于“定期给付之债”，而不是“分期给付之债”。定期给付之债，每次给付的是不同笔债务，而分期给付之债，每次给付的均是同一笔债务的“部分”。

01 最高院就租金、借贷中分期履行诉讼时效的不同答复

具体而言，以租赁的合同诉讼时效的问题，法律思路大同小异，但倾向性意见似乎迥异。

      2004年4月 6日，最高人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号）

云南省高级人民法院：

　　你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：

　　对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。（每期未付租金分别起算诉讼时效）

　　此复。

    上述高院认为未付的每期租金为不同笔债务，起算点自然是该期债务履行届满之日次日起算。

02 最高人民法院正式颁文，对分期履行诉讼时效似乎“一锤定音”

无论是从时间的新颖性还是文件的官方性， 2008年9月1日《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释[2008]11号）都显得提纲挈领，高大上的范儿。

尤其是第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”仿佛直插胸臆，了解上述的诸多纷扰。

但实则不然，该条款依旧未能详细界定“同一债务分期履行”的症结，故在2008年9月人民法院出版社第一版的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中，最高院民事审判第二庭，在书中区分了“定期给付之债”及“分期给付之债”的问题，但认为，“定期给付之债”问题争议较大，在讨论中未形成倾向性意见，故本司法解释对该问题并没有规定。

03  再看看实践中，对租金这个分期履行债务的诉讼时效裁判标准

 A：上海高院：

有一个流传甚广的文件，“上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定”：我庭曾经对约定分期支付的租金诉讼时效如何计算作过解答，即“诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算”

该规定的结论性意见为：鉴此，在最高人民法院作出明确司法解释前，我们的意见是，租金给付请求权的时效起算从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算是恰当的。（每期未付租金分别起算诉讼时效）

  B ：最高法院：

2011年12月2日，最高人民法院秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案 【案号：（2011）民提字第304号】中认为：

 【争议焦点】 双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，后因承租方未按期缴纳租金发生纠纷的，诉讼时效应如何起算？

【案例要旨】诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。（前面未付的租金统一在最后一期租金期届满后起算诉讼时效）

C: 北京高院：

     2013年12月19日，北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）中认为：

    房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算。（前面未付的租金统一在最后一期租金期届满后起算诉讼时效）

纵观上述实际操作的两个高级法院的观点并不一致，各执一词，但很明显发觉北京高院或许参考了最高院的个案裁判观点，毕竟最高院的经典裁判个案，往往有指导意义。

综上，关于租金的诉讼时效起算的问题，从时间角度还是“级别”，似乎有一定的指导意义且总体的倾向性观点，应为：

分期支付租金纠纷的诉讼时效应自最后一期租金约定支付期间届满次日起计算。

房屋租金的诉讼时效究竟是一年还是三年？

小编告诉你，在民法总则时代的现在，房屋租金的诉讼时效绝对是三年哦。

根据《民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”

另外，根据最高人民法院出台了《关于适用<民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。

综上，房屋租金的诉讼时效起算为最后一期租金约定支付期间届满次日起，诉讼时效法定为三年。