《福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法》（试行）已经市十六届政府第147次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

福清市人民政府办公室

2016年3月31日

福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法（试行）

第一章  总则

第一条  为规范农村村民（以下简称村民）住宅规划建设及用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施<城乡规划法>办法》、《福州市城乡规划条例》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》等有关法律、法规及规章，结合《福建省村庄规划导则（试行）》、《福建省美丽乡村建设指南和标准（试行）》、《福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见》及福清实际情况，制定本办法。

第二条  本规定适用城市规划建设用地范围之外镇街村民住宅建设管理，不含已明确列入统一规划改造范围及重点建设区域。

第三条  村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。

第四条  村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建、扩建和异地新建；集中建房是指镇街或村委会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。

各镇街应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。

有下列情形之一的,应当统一规划集中建设住宅小区

（一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）灾后集中统一建设的；

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第五条  村民建房规划管理要方便群众，高效管理。在市行政服务中心、镇街便民服务中心设置专门窗口集中收件，受理本行政区域内农村村民住宅建设申请。由镇街审批（含小区分户审批）、核发的个人建房《乡村建设规划许可证》要定期向市规划局备案；凡须经市规划局、国土局、住建局等审批的个人建房事项，均由镇街集中收件并预审后，分批次向上述部门申报。

（一）村民零星建房审批。属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，由镇街进行审批，核发个人建房《乡村建设规划许可证》；属新建、扩建的，报市规划局审批。

（二）住宅小区用地规划红线、建设方案（含总平、管综等）由市规划局审批。建筑层数3层以下（含3层）的住宅小区后续相关规划分户建设许可由镇街审批，超过3层的由镇街集中收件，统一向市规划局报批。

（三）福清市人民政府城乡规划主管部门可将其职权范围内的镇乡、村庄规划管理具体事务委托镇街实施。

第二章  规划及用地要求

第六条  村民建房应当符合镇、村庄规划和镇土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。

第七条  镇街应当加快镇、村庄规划编制或修编进度。村庄规划（含美丽乡村建设规划）编制内容和深度应符合《福建省村庄规划导则》（试行）和《福建省美丽乡村建设指南和标准》（试行），各村应按标准控制和划定村庄发展边界，具体可登录福清市城乡规划局网站查询。

规划编制要注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际，方便生产生活。村民建房应按修建性详细规划或者村庄整治规划的要求建设。镇街在编制土地利用总体规划时应充分调查、统筹安排，预留一定的村民建房规划指标。

第八条  村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。禁止村民在地质灾害危险区内建设住宅。

各村委会应在镇街的指导下，制定本行政村新增宅基地使用方案。宅基地使用方案应明确宅基地分配原则、公共设施配套、住宅空间布局形式、本村村民申请宅基地条件、批准标准等内容，并应按《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议表决通过。村庄规划及宅基地使用、配套设施等内容应在公共场合设立广告牌进行公示，村民共同遵守。

第九条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第十条  村庄规划建设用地规模按照人均建设用地指标进行控制，城市、镇规划区内的村庄按100平方米/人控制，其它村庄按120平方米/人控制，人口计算基数为户籍人口数。

村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或对原旧住宅进行改建的，每户可增加不超过30平方米的用地面积。

前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。

第三章  审批要求

第十一条  镇街、村负责辖区内村民建房的调查摸底工作，制定各村村民建房实施方案，做到有序推进。原则上每村村民第一批次村民零星建房的数量控制在10户以内（含10户，个别户数较多的村庄可适当增加，具体数量由镇街根据具体实际上报），在审批宗数不变前提下，审批建设一宗，验收一宗，再按轮候顺序依次递补一宗。

第十二条  各镇应明确村庄规划范围（含镇规划区内的村庄），并确定旧村界限。其中旧村界限原则以第二次全国土地调查确定的村庄边界为准（或以《城乡总体规划》重新划定的边界为准）。已划定村庄规划范围的应严格执行村庄规划建设的有关规定。街道参照上述要求明确城市规划区外村庄规划范围及旧村界限。

旧村界限内村民建房，允许村民利用原有宅基地或私有危房单独改建，利用旧村内零星插花地、边角地进行新建、扩建。

旧村界限外村民建房，按照村庄规划（或镇控制性详细规划、住宅小区总平面规划布局图）要求，集中建设住宅小区，以公寓式和联体式住宅为主。

第十三条  旧村成片改造、新村建设，采用住宅小区模式进行集中规划建设，实施方案应包含设计方案、配套设施造价、资金来源、现有产权情况、分配情况等，镇街经公示通过后报市政府批准实施。

第十四条  新建、扩建、改建村民住宅，规划许可证由镇街审批的，竣工后由镇街组织规划条件核实，报市规划部门备案后向产权登记部门申请登记；规划许可证由市规划局审批的，向市规划局申请规划条件核实后，向产权登记部门申请登记。其中建筑层数3层以上、建筑面积300平方米以上的及集中统建的农村住房,须向市住建局申请施工许可和工程竣工验收备案，未经竣工备案的，产权登记机关不得办理产权登记手续。

建房申请人自房屋竣工验收合格（或竣工备案）之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记或变更手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第十五条  村民建房的规划审批、备案及发证均应在市规划局开发的个人住宅规划审批系统内进行。

第四章  建房审批

第十六条  村民建房申请应当符合下列条件之一

（一）无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建、改建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设，实施镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁异地新建的；

（四）发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村或农村住宅小区集聚，将原有宅基地退还村集体经济组织置换至新宅基地的；

（七）市人民政府规定的其他情形。

经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第十七条  村民建房申请有下列情形之一的，不予批准

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（三）年龄未满18周岁的；

（四）不符合镇、村庄规划和镇土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）不符合“一户一宅”政策规定的。

第十八条  村民建房应当取得《乡村建设规划许可证》。村民建房新建、扩建的，在取得《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。

第十九条  村民个人申请住宅建设的，应持下列材料向村委会提出申请：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》和申请地块的实测地形图（含坐标定位）各一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

（三）申请人签署同意退出原使用的住宅用地（含坐标定位的地形图）并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；

（四）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者由各所有人在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（五）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图（含总平面布置图），或者选用标准通用图。

村委会应当根据村庄修建性详细规划和村庄整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在收到申请之日起7个工作日内，或每月集中申请材料，依法召开村委会或村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村公示征询本村村民的意见；自公示之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，报镇街。

第二十条  镇街收到村委会上报的村民建房申请材料后5个工作日内应组织规划建设服务中心、国土所有关人员到实地勘测，对是否符合住宅建设和用地申请条件、是否属于“一户一宅”、是否在规划限额面积范围内、是否符合镇及村庄规划和镇土地利用总体规划、是否符合房屋建设技术标准、是否存在违法用地行为、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。

经审核符合条件的，规划建设服务中心、国土所现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图及坐标定位（其中地形图测绘应由有资质的测绘单位测绘），并分新扩建和改建两种情形报批。

第二十一条  属利用原宅基地并在原确权的用地红线范围内进行改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇街根据城乡总体规划及镇、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》，其中建筑层数超过3层、建筑面积超过300平方米的应向市住建局申请办理施工许可证，在取得相关证书后即可开工建设。

属新建、扩建的，由镇街初审后分阶段集中报市行政服务中心专门窗口，市行政服务中心负责组织市规划局、国土局、住建局进行并联审批。

市规划局在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《乡村建设规划许可证》后将审批材料转回市行政服务中心窗口；市行政服务中心窗口将相关材料转市国土局审批，市国土局在收到有关材料之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，经审核通过的转报市人民政府审批用地，予以批准的，由市国土局核发《建设用地批准书》；建筑层数超过3层、建筑面积超过300平方米的住宅应在取得《建设用地批准书》后向市住建局申办施工许可证。

第二十二条  采取集中建房的，村民应向村委会提交以下材料：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份，申请地块的实测地形图（含坐标定位）（地形图应委托有资质的测绘单位测绘）；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

（三）申请人同意退出原使用的住宅用地（含坐标定位的测量图）并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。

镇街或村委会依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一的规划建设方案，按照第二十条、第二十一条新建、扩建情形的规定程序，统一、分户办理规划许可和用地审批手续。

第二十三条 属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇街在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第二十四条  对村民建房规划申请不予批准的，镇街在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人并说明理由；市规划局在收到镇街报送的材料之日起20个工作日内通知镇街并说明理由，镇街于5个工作日内书面通知申请人并说明理由。

村民建房用地申请审核未通过的，市国土局在收到镇街提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知镇街并说明理由，镇街于5个工作日内书面通知申请人并说明理由。

第二十五条  村民建房通过规划和用地审批后5个工作日内，镇街将《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》一并发给申请人。其中建筑层数3层以上、建筑面积300平方米以上的，须向市住建局申请办理施工许可证。

第二十六条  申请人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可在规定期限届满前30日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过1年。

第二十七条  在土地利用总体规划确定的镇、村庄建设用地范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

第二十八条  市规划局、国土局、住建局和镇街应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况通过网络、报刊、公开栏等方式进行公示。村委会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

第五章  建设管理

第二十九条  村民建房应严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应经发证机关同意，并办理变更手续。

第三十条  镇街负责批后管理工作，建立村民住宅建设档案。其中放线、核样测绘工作由镇街统一委托有资质的勘测单位进行；施工期间，建房人应当按照统一规定格式，在建设工地醒目位置公示经批准的规划许可内容（含建筑坐标定位图、建筑立面图及建设工程规划许可证复印件等），接受社会监督，待规划条件核实合格后方可撤离。

第三十一条  村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图（如《福州市农村住宅设计方案通用图集》），具体可登录福清市城乡规划局网站查询。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元（公寓）式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

第三十二条  农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（4层及4层以上公寓式住宅或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，其中建筑层数3层以上、建筑面积300平方米以上的须办理施工许可证，集中统建的农村住房项目应向市住建局办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参建各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

第三十三条  农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。市住建局、人社局要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训对象，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。

第三十四条  市住建局应依法对一定规模以上及集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。镇街应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。市住建局应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强技术指导。

第三十五条  相关费用

（一）城镇规划区外村民建房。按照规划并经批准建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

（二）镇规划区内村民建房。若规划建设在原有房屋土地产权面积范围内，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费，超过原产权范围及新建、扩建的，按相关规定征收。

（三）村民经批准使用集体土地建设住宅，参照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。

（四）涉及成片改造或开发的住宅小区，小区内部基础设施（含“三通一平”、绿化及公共设施等）配套建设费用以及相关报批费用出资问题由村委会召集村民代表大会商议决定有关事项，报镇街监管实施。

（五）若涉及相关税收，由申请人按规定自行缴交。

第三十六条  村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十七条  市规划局、住建局和镇街应及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

鼓励社会各方面技术力量支持农村住宅建设，有条件的镇可组建农村住宅建设技术服务机构，为农村住宅建设服务。

第六章  技术标准

第三十八条  村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）选址。应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划。集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划（或住宅小区建设方案），个人建房要符合村庄整治规划。

（三）建筑层数、面积。农村独栋式、并联式或联排式自建住宅层楼控制在3层以内，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。

（四）建筑高度及形式。建筑总高度原则上不宜超过12米（公寓式住宅除外），建筑屋顶原则上应设计为坡屋顶。

（五）间距和朝向。建筑前后间距应满足消防要求，住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1:1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。

（六）道路、铁路、河流、电力线、文物保护规划紫线等退距。新建农村住房应满足道路、铁路、河流、电力线、文物保护规划紫线等所规定的退距要求，具体按2015年5月市规划局《关于建筑退线的有关规定》（融规〔2015〕287号）相关规定执行。

（七）抗震。新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石、土结构。

（八）建筑单体。应满足村民生产生活需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋顶，具有地方特色，外观应进行一次性装修。

（九）配套。应同步配建化粪池等处理设施，集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

第七章  监管措施和法律责任

第三十九条  市规划局和镇街负责对镇、村庄规划实施情况进行监管，依法查处未取得规划许可或者违反规划许可内容进行建设的建房行为。

市国土局负责对土地利用总体规划和个人建房用地行为进行监管，依法查处未取得用地审批或者违反用地审批内容进行建设的建房行为。

市住建局负责农民建房质量安全监管工作。

镇街要落实属地管理原则，组织做好本辖区内在建房屋建设过程的日常监管和动态巡查，按照网格化管理要求，对辖区内村民建房进行监督检查。明确执法人员分片包干巡查责任,对村民建房进行监督和检查，特别是对城乡结合部、城镇规划区、交通主干道周边和各类连片农用地等重点部位保持密集巡查态势，坚决杜绝各类违建行为。同时，指定专人负责建房全过程的跟踪管理，并将监督和检查结果每月上报给市治违办、规划局及国土局。

市治违办、国土局、规划局、住建局应不定期对村民建房是否符合行政许可内容进行抽查，公开通报抽查情况，对发现的问题，责令限期整改，并将抽查情况以书面形式及时上报市政府。部门验收不合格累计超过10宗或经相关部门验收不合格累计达5个村的,追究有关人员责任。

所在村委员会发现本区域内违反镇、村庄规划和土地利用总体规划的行为，应当立即予以制止，并及时向属地镇街报告，由镇街组织实施拆除。

镇街指定的全程跟踪督查人员应加强巡查，跟踪落实经审批建筑建设情况，发现违法建筑应及时制止并报告镇街，若违建户不及时整改，镇街启动“两违”查处规程进行处理，直至整改到位，不能整改的予以拆除并取消其建房资格。跟踪督查人员应在验线、规划条件核实时签署意见，对不能及时发现、制止违法建设并报告镇街的，追究其责任。

第四十条  对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地（含林地）建设住宅的，由国土资源或林业行政主管部门责令退还非法占用的土地（含林地），限期拆除在非法占用的土地（含林地）上新建的建筑物和其他设施，恢复土地（含林地）原状。

第四十一条  未取得规划许可证书的, 国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。违反本办法规定，非法批准村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准村民住宅建设用地直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究其责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十二条  未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设的，由镇街责令停止建设、限期自行拆除；逾期不拆除的，由镇街查处并组织拆除。

严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第四十三条  建设单位未按第三十条要求挂牌施工的，视为无审批手续，属地镇街及规划、国土等行政执法部门可责令停止施工，并按《福州市城乡规划条例》第五十二条规定，责令限期改正；逾期未改正的，处以一万元以下罚款。

第四十四条  对以分析家产、虚报人口、隐瞒身份或以其他方式骗取住宅规划和用地许可的，或者城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的，一律不得办理产权登记或变更手续。

第四十五条  参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第四十六条  违反本办法规定，向申请住宅建设用地的村民收取费用的，由市监察局责令限期退还，并依法追究相关人员责任。

第四十七条  实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究相关人员责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附则

第四十八条  市规划局、国土局、住建局对本暂行办法涉及规划、土地及建设方面的条款进行解释。

第四十九条  本办法自发布之日起施行，有效期三年。《福清市十七个镇村民住宅建设管理暂行办法》同时废止。

  抄送：市委办公室、市人大常委会办公室、市政协办公室。

福清市人民政府办公室                    2016年3月31日印发