房屋租赁合同纠纷之“买卖不破租赁”

案情介绍

甲乙双方在2009年就甲方房屋达成《房屋租赁合同》，在该合同中甲乙双方约定：乙方租用该房屋的租期为五年，合同自签字盖章之日起生效。2012年由于甲方长期拖欠银行欠款，该房屋被法院委托拍卖行拍卖，最终由丙购得该房屋，并办理了相关手续。随后，乙方将丙方诉至法院，要求丙方继续履行甲乙双方签订的《房屋租赁合同》。

法律规定

一、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定，私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

二、《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。

五、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

律师分析

买卖不破租赁原则从本质上来说，是承租人的承租权对抗所有权人的所有权，是债权物权化的一种表现，着重对原租赁合同中的承租方利益的保护。从法条规定不难看出，房屋租赁中的买卖不破租赁的适用只要满足以下条件即可：

一、需要在租赁期限内；

二、租赁关系发生于租赁物所有权变动之前；

三、租赁物所有权已经发生了变动。

在《解释》中的第二十条又从反面规定在房屋租赁中不适用买卖不破租赁原则的情况：

一、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

二、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

律师提醒：

买卖不破租赁的适用应当综合考虑并兼顾承租人、善意所有权人的利益，维护交易安全，实现法律的公正。买卖不破租赁原则是债权物权化的一个表现，所以会具有物权的一些特征，而物权公示原则是物权法的一个基本原则，所谓公示就是物权的设立、转移必须公开、透明，公示原则就是要求将物权设立、转移的事实通过一定的方式向社会公开，使其他人知道物权变动的状况，以利于保护善意第三人的利益，维护交易的安全和秩序。