今年2月，陈女士的同学龚先生想向其要借300万元用于生意周转。陈女士感到有些为难。这么大一笔金额，借出去实在不太放心。见陈女士有所迟疑，龚先生拿出两本房产证，说：“这是我名下的两套房子，大的一套价值270多万，小的一套价值220万，两套房子价值近500万元。你若不放心，我把房子抵押给你。你借给我300万元，半年后，我连本带息还你320万元。”

    对面高额的利息，陈女士心动了。为谨慎起见，她还是找人核实一下房产证的真伪。经过查询，陈女士得知，房子的主人的确是龚先生，那两套房子的市价已达700多万。

    随后，龚先生写了张借款300万付息20万的借条，连同房产证一起交给陈女士，并要求陈女士给他打一个收条，表示收到他的两本房产证。陈女士则通过银行将300万划到王先生的账户上。

    今年8月，约定的还款日期到了，却未见龚先生露面。陈女士给其打电话发现电话已停机。因想到房产证还在她手上，也就不太在意。到了10月份，龚先生还是联系不上，陈女士心里有点慌了，便按照房产证上的地址找上门去。却发现住在两套房子里的房主，是今年7月份买下这套房子的，并已办好了过户手续，房产证也已办下来了。

     房产证在我手上怎么可能办理过户呢？带着这个疑问，陈女士来到了房屋所在地的房管局，原来，在今年4月份的时候，龚先生就以原房产证遗失为由，在房管局申办了两个新的房产证，并于今年6月将两套房子都卖给了他人，同时办理了过户手续。因陈女士没有办理抵押登记，导致房管局就将房屋过户给别人。

在钱房两空的情况下，陈女士找到了我们，希望能找到维权的方法。面对这种情况起诉房管局是不适当的，当然更不能起诉现在的房主。因房管局和现在的房主都没有过错，起诉他们几乎没有胜诉可能。陈女士目前唯一可以起诉的，就是债务人龚先生。

虽然陈女士和龚先生有抵押的意向，却没有办理抵押物登记，所以，严格说来，他们的抵押合同没有生效，没有生效的抵押，当然不能对抗善意第三人。根据我国《担保法》和《物权法》的有关规定，当事人以城市房地产做抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产在房管局办理了抵押登记后，等于是向房地产管理部门申请到了一个针对抵押权人的保护措施，当房主，也就是抵押人想要处置房地产时，须告知抵押权人，特定条件下还须征得抵押权人的同意，否则，房主难以将房地产过户给他人。

     律师在此提醒，在办理抵押登记时，须同时向登记部门提供主合同和抵押合同，也就是要提供两份书面合同。比如陈女士和龚先生要去办理抵押登记，就需要提供一份他们之间的借款合同，一份针对借款合同的抵押合同。人们在从事抵押行为时，一定要严格按照法律程序办理相关抵押登记手续。