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公房承租权的性质认定
作者:刘钢发布时间:2013-02-12 浏览量:605


公房承租权的性质认定 

——重庆五中院判决杨合碧等诉王友萍等法定继承纠纷案 



裁判要旨

公房承租权是一种兼具债权和物权性质的复合型财产权利。在公房承租人生前所在单位以该公房承租人的名字出具放弃产权证明后,该公房拆迁所得之安置房和安置费可以参照法定继承予以处理。


案情

原告杨合碧与王安明原系夫妻关系,王安明于2005年去世。王安明有两子一女,分别为王友生、被告王友忠和被告王友萍。王友生与原告邓礼碧原为夫妻,婚后生育两女王光玲、王光容(均为原告),王友生于2010年去世。王安明生前与杨合碧共同居住于王安明单位——重庆钢铁集团有限公司(以下简称重钢)的公房。王安明去世后,王友萍将其户口迁至该公房。同时,杨合碧与王友萍经协商,向社区和重钢提出申请,自愿将该公房户主变更为王友萍,王友萍补偿其5000元。杨合碧已收取了该补偿款,但至房屋拆迁时止均未办理承租人变更登记手续。在该公房拆迁过程中,拆迁公司以王安明的名字与代理人王友萍签订了《实物安置协议》。拆迁安置协议签订后,王友萍选择了本案诉争的安置房,现该房屋已交付使用,并由王友萍实际控制。庭审中,四位原告及被告王友忠明确要求对该安置房进行份额划分,以明确各自权利。


裁判

重庆市大渡口区人民法院经审理认为,在该公房拆迁所得之安置房取得时,王安明早已去世,故该房屋不是王安明的遗产,不能适用遗产的相关法律法规予以处理。王安明在世时与原告杨合碧共同居住在重钢的公房,且王安明为实际承租人。在王安明死亡后,王友萍将户口迁至公房与杨合碧同住,该房屋拆迁时实际居住人为杨合碧与王友萍。因重钢在房屋拆迁时让渡了该房屋的一切权利,即此时重钢对房屋权利让渡于实际居住人杨合碧与王友萍。该公房拆迁所得一切权利亦应由此二人享有。邓礼碧等三人及被告王友忠要求对诉争房屋按继承处理的意见不成立。虽然杨合碧在王安明去世后提出过变更该公房户主为王友萍的申请,但最终并未实际办理承租人变更手续。同时拆迁公司仍是以王安明的名字签订的实物安置协议,王友萍只是作为委托代理人。

据此,法院判决该安置房由原告杨合碧与被告王友萍各享有50%的产权。 

原告邓礼碧等三人、被告王友萍及王友忠均不服一审判决,提起上诉。 


重庆市第五中级人民法院经审理认为,对王安明去世后因该公房拆迁所得之安置房和安置费可以参照法定继承予以处理。考虑到王安明在世时与杨合碧长期在该公房内共同生活,据此,法院判决该安置房杨合碧享有40%产权,邓礼碧、王光玲、王光容三人,王友萍、王友忠各享有20%产权。


评析

1.公房承租权的性质 

关于公房承租权的性质有不同认识。有观点认为,公房承租权就是一种债法上的合同关系,即产权单位为出租人,居住职工是承租人,就是租金标准与市场房屋租赁有所不同。也有观点认为,公房承租权是一种物权,甚至还可以类似为所有权,如公房承租人享有购买请求权等。

笔者认为,公房承租权是一种复合型的权利,不仅仅是承租关系这一债权关系中的权利,同时也包含了物权的内容,受人身关系的限制。承租人死亡后,其近亲属并非都可以成为承租人,必须基于一定的身份要求。 

本案中,一审法院认定在王安明死后因其生前承租的公房拆迁所得之安置房不属于王安明的遗产是正确的。因为死者通常意义上根本不具备相应的民事主体资格,当然也不会发生具体的民事法律行为。该公房拆迁时,虽然重钢是以死者王安明的名字出具放弃产权证明,拆迁公司也是以王安明为被拆迁人签订拆迁实物安置协议,但不能就此认定重钢将该公房拆迁时的一切权利让渡于王安明。 


2.公房承租权的变动与继承问题 

根据最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》的相关精神,公房的变动一般应进行产权变动登记手续。

本案中,被告王友萍提出原告杨合碧曾向社区及重钢提出过变更该公房户主的申请,并同时支付了杨合碧5000元,因此该公房产权发生变更了。这就涉及公房承租权是否可继承的问题。公房承租权转让与继承是两个独立的问题,公房作为国家或集体所有的房屋,承租人只享有使用权。我国继承法规定的遗产范围是被继承人生前所拥有的合法财产,只享有使用权的公房承租人死后,公房是不能作为遗产继承的

既然不可继承,那么本案中原告杨合碧在王安明死后并不当然地就成为承租人,看似杨合碧与王友萍进行了公房承租权买卖,也提出了户主变更申请,但实际上该公房承租权并未发生变动。 


3.本案中诉争安置房与该公房承租权的继承问题 

既然公房承租权不能继承,前面也提到本案诉争安置房不是遗产,那么应当如何认定呢?

对于该安置房的继承与公房承租权的继承应当予以区分。

本案中二审法院认为,公房承租权是具有财产性质的权利,对于在王安明死后因该公房拆迁所得之安置房可以参照法定继承予以处理的意见,笔者予以赞同。虽然公房承租权不能继承,但是作为一种财产性权利,在公房所有权人放弃房屋的一切权利之后,因该公房拆迁所得之安置房就是该承租权这种财产权利的延伸,在法律没有明文规定的情形下,比照继承的规定予以处理是恰当的。 

2012)渡法民初字第00148号,(2012)渝五中法民终字第02396



附:

最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》

发布文号: (89)民他字第50号 

黑龙江省高级人民法院: 
  你院“关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以翻悔的请示””已收悉。经研究认为,至今对公有商品房屋管理全国尚无统一规定,因此,处理黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房地局南岗区房管二所诉中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处房屋买卖一案,可以适用“黑龙江省城镇公有房产管理条例”。房管二所与哈铁办事处签订房屋买卖协议后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立,一方翻悔是允许的。 
  此复 
 
黑龙江省高级人民法院《关于公房房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以翻悔的请示》 

                                〔1989〕民提字第19号  
最高人民法院: 
  我院提审的黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房地局南岗区房管二所诉中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处房屋买卖一案,经审判委员会讨论认为,中国工商银行哈铁办与哈市南岗区房管二所签订房屋买卖协议后,当房管二所得知工商银行哈铁办未经上级批准买房新建储蓄所违反国家有关规定后,即提出解除买房协议。也未收取工商银行哈铁办交付的买房款,双方也没办理产权转移手续。之后,哈市南岗区房管二所与省农村电话局、省邮电器材公司签订了买卖房屋协议。双方按协议内容的要求履行完毕并办理了产权更名过户手续。房管二所两次卖房行为,后者应认定是有效的。但对哈市南岗区房管二所与哈铁办签订协议后,房管二所单方翻悔应予允许的法律根据以及对“商品房”的买卖问题所依据的法律不够明确,特请给予指示。 
  

 


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