《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

    一、  合理理由受限制法理：合同法规定履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡以实现民法诚实信用等基本理念。当抗辨行为的结果违背这些民法基本原则时,就应当予以限制或否定。物业合同的标的具有“公共产品“的属性,直接关乎当事人的基本生活,拒绝履行"公共产品“的抗辩有悖诚实信用原则。物业服务具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个提供的很多物业业主的,在效用上具有不可分割性和相互依赖性,如果因为物业企业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用,业主便拒绝小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。

  二、  正当理由拒交情形：

1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳;

2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据;

3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

三、不属于正当理由情形：

1.业主不得以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费——王某与北京市甲物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

案例要旨：业主虽尚未依法办理所有权登记，但已实际入住、享受了物业公司提供的物业服务的，应交纳物业管理费。

案号：(2010)二中民终字第1568号

2.已取得房产证但尚未接收房屋，不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费——深圳市南某物业管理有限公司诉邱某物业服务合同纠纷案

案例要旨：房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费和本体维修基金的义务。因此，在已取得房屋所有权证的前提下，不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费。

案号：(2009)深中法民五终字第1004号

3.房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用——济南中天物业管理有限公司诉马淑芹物业管理案

案例要旨：前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳;在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用。

案号：(2007)济民一终字第59号

4.前期物业管理合同纠纷中业主不得以与其无关为由拒绝交费——某小区物业管理公司诉朱某物业管理纠纷案

案例要旨：前期物业服务合同在有效期内对所有业主具有约束力，业主应按照约定交纳物业管理费用。业主接到开发商的房屋交接及入户通知书并领取房屋钥匙后，业主与物业管理公司的物业服务合同关系即告成立。开发建设单位正式通知入伙的物业，就不算是空置房，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。

5.车辆被盗，不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由——某小区物业管理公司与张某物业管理费纠纷案

案例要旨：业主以车辆被盗作为物业公司违约的事实的，因为车辆管理只是物业服务的一部分，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主缴费义务，所以，车辆被盗，不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由。

6、业主不得以无需接受相关物业服务为由拒交物业费用

业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，则涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。更何况共用部分之管理和利用皆与其正常之居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因此管理事务之进行，便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。正因为如此，各国建筑物区分所有权法都规定，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。

四、物业纠纷其他案例

7、无中断时效证明，催收物业费诉讼时效为两年

裁判要旨：二审法院认为物业企业向王某提供了物业服务，王某交纳2008年11月28日至2015年1月18日的物业费,但物业企业作为举证义务人,未能提供证据

日至2015年1月18日的物业费,由此产生不利的法律后果应当由物业企业承担,最终,二审法院采了王某关于时效抗辩的理由,对此予以改判。本院虽然对于追索物业服务费案件诉讼时效的适用不宜过苛,但法律规定的诉讼时效亦不能随意突破。

8、物业企业对小区部分业主违建应履行的责任认定

裁判要旨：张某诉求的违法建设行为发生在2014年,A物业企业出具了2014年8月22日向北京市目平法院查询,该快递在2014年8月23日由目平区建委房

上面标明的文件性质为建10-2-154-701”,故法院认为A物业企业已及时向有关行

政管理部门报告,尽到了报告的义城市管理综合行政执法监察局已经向5-4-701业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》,亦说明相关行政执法部门已经了解到违法建筑的相关情况。履行认定.查处、拆除违违法建筑的部门应为政府主管部门，张某要求A物业企业负责该违法建筑拆除的相关事实缺乏法律依据。

9、物业企业对于公共设施维修责任认定

裁判要旨：当事人对自己提出的主张,有责任提供证据承担不利后果。本案中

爆裂喷水,致居住楼下的孟某家中财消防喷淋头虽然安装在高某室内,但该设备系公共设施,A物业企业作为物业管理方,负有维护管理的义务。消防喷淋系统的启动,可能因明火或高温等正常的原因,但是也存在设施老化、维护不利等自身故障所致设备异淋系统启动的真实原因,应当委托具有专门技术知识的机构进行鉴定,而作为管理义务人的A物业企业,负有举证责任。A物业企业明确提出放弃进行

司法鉴定申请,即意味着其应当依法承担举证不能，据此判决A物业企业承担赔

偿责任。

10、物业企业对于维修责任认定

裁判要旨：双方签订的《物业服务合同》及附件中并末小修、中修及大修的内容和范围明确约定,双方对于小修、中修范围又存在争议,故法院根据北京市房屋土地管理局制定的《大、中修定案标准》，确定本案双方诉争的房屋外维修属于“中修”范围,不应由物业企业承担维修责任。此时法院建议A物业企业应积极与小区业委会沟通,并依照物业服务合法律法规的规定,提出报告与建议,组织相关维

修。