【案例】以物抵债裁判规则
一、理论介绍
(一)以房抵债的性质
以房抵债协议的主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务。由于以房抵债协议在现行法上系无名合同,在法律适用上,首先应适用或者类推适用最相类似的合同类型的法律规范。虽然以房抵债协议的目的在于以债务人转移房屋所有权替代合同约定的原给付义务,但在外观上与房屋买卖合同最为接近,因此,应当适用合同法关于买卖合同的规定。其次,由于以物抵债协议为无名合同,即使不适用合同法关于买卖合同的规定,也应适用合同法总则的规定,或者说,在合同法关于买卖合同无明确规定的前提下,就以房抵债协议的相关法律问题,应适用合同法总则的规定。所以,关于以房抵债协议的效力问题,也应适用合同法关于买卖合同和合同法总则的规定。(王洪亮著:《债法总论》,北京大学出版社2016年版,第167页。)
(二)以房抵债的效力认定:
第一,以房抵债应当具有实践性;
第二,不论协议签订的时间先后,都不能突破法律的强行性规定,否则协议将无效;
第三,以房抵债是否能够达到清偿债务的目的,关键在于以房抵债行为是否履行完毕。
二、最高人民法院关于以房抵债协议的裁判规则
实务要点一:
在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身。
实务要点二:
抵债行为不能等同于正常的买卖或租赁等民事关系,合同价格与同期地段市价相比过高或过低均不能否定合同的效力,只要当事人前期在合同中作出了符合其真意的意思表示,无其他合同法规定的无效情形,应当认定以房抵债合同有效。
实务要点三:
双方当事人签订《商品房买卖合同》,约定以房抵债,但仍保留原借款债务人的还款义务以及其他担保方式,该合同不产生债务抵偿的效果,应认定为原借款债务人提供的实现债权的担保。
实务要点四:
当以房抵债协议已经在事实上或者法律上履行不能时,一方当事人表面上请求确认协议效力的,实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力,或者是请求继续履行以房抵债协议,人民法院不予支持。
实务要点五:
双方当事人以作为原借款合同的担保的房屋重新签订《商品房买卖合同》的,若债务人没有提供足够证据证明该买卖合同是将借款关系变更为商品房买卖关系的合意,则认定该合同作为原借款合同的担保。
相关法律规定