【小产权房】与小产权房相关的主要法律、法规

(一)《宪法》

现行宪法第10条规定,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。

(二)《土地管理法》

虽然《土地管理法》对农村集体土地上的房屋的转让问题没有针对性的规定,但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神,结合该法第43条和第63条的规定,可以明确地看出,《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权对外转让的。

(三)《城乡规划法》

集体土地制度本应是自2008年1月1日施行的《城市规划法》运转的前提,也是其实施的基础。遗憾的是到目前为止,《土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立集体所有土地完整的法规体系,集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规的延缓出台,导致中国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。因此,《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房的序幕。

(四)《物权法》

《物权法》第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第59条规定:农民所有不动产和动产,属于本集体成员集体所有。如果所开发的乡产权房由农民自住,产权属于集体中的农民,将受到物权法的保护,城镇居民购买小产权房,这种交易本身不合法,购房人未取得房屋的产权证,而购房者的购房合同从法律角度来看,也属于无效合同。虽然《物权法》颁布,保障私有财产特别是不动产的权利,但不会保护不合法财产。

(五)《房地产管理法》

《房地产管理法》第2条规定,房地产开发就是在国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该条确定了房地产开发的对象,即国有土地。

(六)《房屋登记办法》

2007年7月1日起实施的《房屋登记办法》第82条:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。”第87条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。”

从现有的相关法律、法规来看,仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,在我国房地一体制度下,其房屋产权无法得到有效保护。