去年，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，在社会中引起了很大的反响。那么我们应该如何理解呢？下面结合我市的实际，讲讲“解释”强调的几个问题。

　　1.商品房买卖合同登记的效力

　　这个问题是司法实务界、学术界历来争论比较激烈的问题。对未办理登记手续的商品房买卖合同的效力问题，主要有三种观点：一是认为合同有效。主要认为登记不是合同生效的必要条件。二是认为合同无效。强调把登记作为合同生效的条件，也就是说必须办了手续才生效。三是合同成立，但未生效。

　　最高人民法院这个“解释”第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

　　最高人民法院的这条规定明确了不能以未办理登记手续为由主张合同无效。

　　最高人民法院在这里强调了不轻易确认合同无效的原则，强调对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第52条规定的（五种）合同无效情形，（①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。）就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当注意划分司法审判权和行政管理权的不同职能，正确行使审判权。对商品房买卖合同的登记备案问题，应认为这是属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。

　　对最高人民法院的这条规定，我认为是完全正确的。因为判合同无效，这是很“严厉”的。人家有售房资格，又没有什么违法行为，没有合同法52条规定的五种合同无效的情形，只是未办理完善一些相关手续，怎能随便判合同无效呢？我认为对当事人以未办理登记手续为由主张合同无效的，完全可以理直气壮地驳回其诉讼请求，这点是毫无疑问的。

　　不过我们还要注意一个问题，最高人民法院这个“解释”强调了不以登记为商品房买卖合同生效的必要条件，但并没有否定商品房买卖合同的登记程序，只是说不能因为合同未登记就说合同无效，“解释”并没有说合同不用办理登记手续。这点必须明确。

　　在是否要办理登记手续的问题上法律、法规多数是规定要办手续的。

　　1994年7月5日全国人大通过（1995年1月1日施行）《中华人民共和国城市房地产管理法》（注意这里是城市房地产管理法，还不包括农村），第三十五条和第五十九条分别规定：“房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。”“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”

　　1994年11月15日建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定商品房预售人应当在签约之日起30日内向房地产管理部门办理登记备案手续。

　　1998年7月29日我省人大通过的《广东省商品房预售管理条例》第22条也规定预售人应于合同签订三十日内到房地产交易登记机构办理登记手续。

　　上述这些法律、规章都规定要办理登记手续。房屋买卖合同是以实现房屋产权转移为目的的合同，房屋买卖未办理交易确认登记或房产过户手续，我认为，在此情况下，并不能说已实现了房屋产权的转移，房屋产权未转移就很难说房屋买卖合同已生效，就象一个人订了合同买了一套房子，当他到房产局办手续时，房产局可能会告诉他这套房子已是谁谁的了，你订的合同无效。象这样的情况怎能说合同一签订就有效呢？这只能说合同已成立，但还未完善手续，完善手续须得到政府确认了才能生效。

　　去年最高人民法院出台的这个“解释”明确了不能以未办理登记手续为由主张合同无效这个问题，统一了大家在这个问题上的认识，统一了评判尺度，这个规定是正确的，意义是很大的。我建议，在确属“一房一卖”的情况下，认定没经过交易确认登记或办理产权过户手续的房屋买卖合同为有效合同也可以，但与此同时合同的当事人要及时到房地产管理部门去办理交易确认登记等有关买卖手续。只有完善了相应的房屋买卖手续才能更有力地保护合同当事人的利益，防止出现搞一房多卖等损害购房者利益的行为，也防止有的购房人因房价下跌产生后悔而找理由主张合同无效的情况出现。办理商品房买卖登记手续对保护买卖双方当事人的利益都是有利的，对此大家都要重视。

　　2.“一房多卖”如何处理？

　　“解释”第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请示确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”本条主要规定了因出卖人与第三人恶意串通导致合同无效的处理。现实生活中，由于我国尚无物权法，房地产市场还没有形成良好的、规范的经营体制，有的出卖人为牟私利，以“一房多卖”的方式损害买受人的利益。为保护买受人的利益，最高人民法院根据《合同法》第52条第一款第㈡项关于恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，制定了“解释”第十条。

　　“解释”第十条讲的“恶意串通”是指另一买受人明知出卖人“一房多卖”仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为。对“恶意串通”的合同，“解释”规定买受人主张无效的，应支持。对买受人的购房合同关系应予保护。

　　如果另一买受人是善意的（主要是指其不知出卖人在此之前已将房屋出售他人），且已办理了房屋交易登记手续的，可承认合同效力，出卖人应向买受人承担买受人已付购房款一倍的赔偿责任，这点在后面要谈到。

　　3.“解释”规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形

　　最高人民法院以《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，在“解释”的第八条、第九条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，“解释”第八条、第九条规定，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　4.商品房销售广告可以成为合同内容

　　“解释”第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，有的出卖人在进行销售时会作出一些虚假不实的宣传，导致纠纷出现，干扰了商品房市场秩序。为及时依法解决此类纠纷，最高人民法院制定了“解释”第三条。根据“解释”第三条出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认为合同内容，应当承担违约责任。

　　5.房屋质量纠纷，什么情况下可准许解除合同？

　　对这个问题，国务院1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和2001年4月4日建设部发布的《商品房销售管理办法》第三十五条都规定“房屋主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

　　“解释”第十二条也规定房屋主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同，应予支持。此外“解释”的十三条还规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同应予支持。

　　根据上述规定房屋质量出现如下二种情况的，购房人可主张解除合同。

　　①房屋主体结构质量不合格。

　　②房屋质量问题严重影响正常居住使用。

　　“解释”第十二条、第十三条规定除对房屋买受人因上述房屋质量问题请求解除合同应予支持外，对房屋买受人请求赔偿损失的，也应予支持。

　　6.关于商品房办证纠纷

　　由于各种原因，我市不少购房户长期拿不到房地产权证，群众反映很强烈，这个问题也成为我市的一个热点、难点问题。

　　“解释”第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”（“管理条例”第三十三条规定预售商品房的，应自房屋交付使用之日起90日内，现售房屋的应于合同签订之日起90日内办理房屋所有权登记手续。）最高人民法院这个“解释”的这一条规定强调了房屋出卖人的办证义务，这里要注意一点，最高人民法院是由于出卖人的原因导致无法登记作为支持解除合同的一个重要条件的。

　　对于因开发商原因致无法办证的，“解释”规定，准许解除合同。《城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”没有领到房地产权证就未能取得房屋产权的法定凭证，就不能说已完全实现购房合同的目的，对无法办证的，应支持购房人解除合同的主张。只有这样才能真正保护购房人的合法权益。

（作者单位：汕头市中级人民法院）