唐敏律师

      签订了房屋买卖合同，房子过户了，拆迁公告来了，卖家能否行驶情势变更原则或其他法律规定解除房屋买卖合同？

      房子办理了过户手续，政府颁布了征收公告，卖家顿时觉得卖亏了想反悔，拒绝交付房屋，近日，浙江省宁波市鄞州区人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

                                                                                 案件详情

       2021年，家住浙江省宁波市鄞州区的刘大妈委托好友小杨，帮其寻找一套合适的二手房，小杨通过宁波市某中介公司物色到房东陈先生正在出售的一套55平方米的房屋。后来陈先生与刘大妈、宁波市中介公司签订了房屋买卖中介合同，刘大妈按约向陈先生全额支付了购房款200万元，几天后，刘大妈和陈先生签订了房屋买卖合同，双方在同日办理了房屋过户登记，并约定第二天交付房屋。

       然而第二天，宁波市鄞州区人民政府发布了征收公告，陈先生的房屋正好属于征收范围之内。得知此事的陈先生立即联系了刘大妈和小杨，想要取消这笔交易，沟通无果后，陈先生不仅拒绝交付房屋，还将刘大妈、宁波市某中介公司起诉至法院，并将小杨列为第三人，请求判令：解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，被告刘大妈将涉案房屋不动产权变更登记于陈先生名下，陈先生退还购房款200万元。

      法院经审理后认为，原告与俩被告之间的房屋买卖中介合同、原告与被告刘大妈之间的房屋买卖合同成立并生效，关于合同中涉案房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定都是双方的真实意愿，且在签订房屋买卖合同的当天就办理了过户手续，陈先生并不能证明继续交付房屋会产生明显不公平的不利影响，法院经审理后依法判决驳回了原告陈先生的全部诉讼请求。

    “情势变更原则”是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同的目的，应允许变更合同内容或者解除合同。

      《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。