石佳佳律师

鲁法案例[2021]60

　　案件摘要

　　房产开发企业向房屋买受人交付未经验收合格的房屋，买受人接收的，房屋买受人对之后可能产生的质量责任及使用风险可能处于不利的法律地位，但不能据此否定其在法院查封之前已实际占有案涉房屋的事实。

　　基本案情

　　2015年11月，王某从某房地产开发公司处全款购买一处商品房（以下简称案涉房产）。之后，案涉房产所属项目尚未登记在房地产开发公司名下、未办理竣工验收手续，开发公司即向王某交付了房屋，王某对房屋进行了简单装修。2016年6月，某建筑公司与房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案经法院判决后立案执行，执行法院查封了房地产开发公司名下包括案涉房产在内的二十处房产，王某向执行法院提出案外人执行异议，请求中止对案涉房产的执行。异议审查过程中，申请执行人某建筑公司对王某占有案涉房产的事实提出异议，称竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，案涉房屋未经验收合格即交付，属违法交付，王某基于违法交付的占有，不是合法占有，请求法院驳回王某的异议请求。

　　裁判要点

　　法院经审查认为，王某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产现尚未办理初始登记，对此类房产提出案外人异议的，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”进行审查。本案中，根据对王某所提交证据形式上的审查，王某已交清全部购房款；王某作为房屋买受人，在购买的商品房没有办理竣工验收合格手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险可能处于不利的法律地位，但不能据此否定某房产开发公司向王某交付了房屋钥匙并已实际占有案涉房产的事实；案涉房产未办理过户登记系房屋未达到竣工验收合格条件，非王某自身原因所致。综上，王某对案涉房产所提异议情形，符合上述法律规定，应中止对案涉房产的执行。

　　法官说法

　　对于买受人现实占有未经竣工验收的房屋能否构成合法占有，该问题存在争议。一种观点认为，占有和合法占有是两个不同的概念，只有合法占有方可达到排除执行的效果，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定，房屋只有经过竣工验收合格方能交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人基于违法交付占有房屋，不是合法占有。另一种观点认为，合法占有是基于真实合法有效的房屋买卖合同对房屋的占有，而竣工验收合格才能交付使用是基于房屋安全的考虑，是对房产开发企业交付房屋条件的要求，以此评判买受人的占有是否合法，并不合理，在非因买受人原因而出卖人迟迟未办理竣工验收的情况下，买受人根据真实合法有效的买卖合同对房屋的占有就是合法占有。

　　本裁判更倾向于第二种观点。不动产买受人尤其是房屋消费者物权期待权需予以保护，具体在执行程序中，需维护不动产买受人或房屋消费者生存权这一更高价值的权益，这符合了生存权益至上的原则。房产开发企业验收合格并交付房屋，是买受人基于双方签订的合同享有的权利，此种权利应该得到法律保护，虽然房产开发企业违规交付房屋，买受人可能会面临因房屋质量瑕疵、使用风险、开发公司其他违约情形引发的法律风险，与保护以上权利相比，其享有的对案涉房屋的物权期待权更应优先得到保护。

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