案情摘要

老赵承租了一间公房，其子小赵长年在外地做生意，他的户籍不在此公房处，亦未在此公房居住过。1996年老赵不慎遭遇车祸身亡，小赵急忙回家料理后事，事情处理完之后便又到外地去了。2002年的一天，小赵因事回京偶然到其父老赵承租的公房处一看，大吃一惊，房屋早已拆迁完毕，只留下一片空地。小赵心想父亲承租的公房拆迁了，作为合法继承人自己应该享有该公房的拆迁补偿。抱着这个想法，小赵来到了房管所。谁知，还有更令他惊讶的事情，房管所的工作人员告诉他该公房在拆迁前已经变更为他的叔叔承租。这一下，小赵可想不通了，该公房是由其父亲老赵承租的，房管所要变更公房承租人应该首先考虑老赵的继承人，怎么能让外人承租呢？于是小赵一纸诉状要求法院确认房管部门变更承租人行为违法。

郭律师点评：

建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》中规定，租赁期限内，承租方外迁或死亡，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

       京国土房管法字[2001]167号《关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函》确定：“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件，即无论“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后，不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移，应符合户籍管理的有关规定。如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据有关规定，应由有关当事人提出书面申请，出租方同意后方可变更。

       可见，公房承租权不能作为遗产继承。案例中的小赵既不在此公房居住，户籍亦不在此处，而仅仅依据其法定继承人的身份是不能取得公房承租权的。