解读新物业管理 

（一）涧西区朱先生问：近期我们小区的物业企业在向我们收取物业费时私自提高收费标准，即由原来合同规定的每月每平方米0.28元，提高到每月每平方米0.34元。他们的理由是按照政府有关部门的规定，物业服务资质提高了，就应相应地提高收费标准，请问这种说法是否符合政策和法律？ 

河南大进律师事务所邵志强、许现伟答复：根据你来信反映的情况看，你们的小区还没有成立业主大会进而实现自治管理。你们和开发商选聘的物业管理企业之间是合同关系，合同是物业服务的法律依据。物业公司的服务内容。达到何种服务标准，要通过合同明确约定。服务价格和服务水平是成正比的。一个资质高的物业企业由于管理上不去也可能不如资质低的物业企业，因此，以自身素质提高增加物业费在法理上是讲不通的。在没有成立业主大会之前，物业企业欲提高其收费标准，应由物业主管部门会同物价部门对其服务等级进行评审，如果服务等级确实提高了，按照政府有关政策是可以相应提高收费标准的。

（二）涧西区某小区业主张先生问：为响应我市物业管理年底全覆盖的目标，我小区拟成立业主大会，并制定业主公约，请问业主公约的法律性质或原则？

河南大进律师事务所许现伟 邵志强律师答复：业主公约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。通过业主公约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序。建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制，也是政府行政部门应当牢牢把握的原则。业主公约的基本原则：

1、业主物权至上原则。物业管理企业的各项工作、各种观念与意识均应围绕业主对物权的行使而运作。在物业管理中，任何一个物业管理企业都应将使业主满意作为首要工作，必须了解业主需求，必须满足业主需求，努力超越业主期望。

2、业主自决自律原则。业主公约应是全体业主意识自治的反映，由全体业主表决同意，也由全体业主自觉遵守。

3、权利义务一致原则。根据民法原则，在充分保障业主的权利的同时，也必须对权利的行使做出一些限定，如可按照《民法通则》第83条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则处理相邻关系。

4、维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴内的权利和义务，又含有邻里和睦、互助互谅、助人为公共利益和公共秩序。