组团购房中组织人与购房人之间法律关系探析

                                      许现伟  律师

随着我国住房制度改革的不断深入，个人直接进入市场购房已成为城镇居民获得住宅的主要方式。去年“国六条”对“委托代建、定向开发”等集资合作建房方式进行了严格限制，这使那些想通过集资获得低价福利房的人们越发感到茫然，面对房价虚高的现实，如何获得相对廉价的住房，团购无异是一种有效的探索尝试。

一、组织人与购房人之间的联系基础

其实用人单位代表职工以单位名义与房地产开发商签订《商品房订购合同》，约定开发商的某小区住宅多少幢房屋，价格每平方米多少钱，全部由某单位职工购买，这种团购模式在我国不少城市早已出现。我们认为这种模式是不违反现行法律规定的，对职工也是一种很实惠的购房方式。现实中还有一种情况是新闻媒体、中介机构或其他组织（以下与单位一起统称为召集组织人）作为召集组织人的购房模式，目前我们洛阳日报、晚报所组织的“迎八一军人购房特别优惠活动”即是这种模式的代表。

组织人和购房人之间的关系具有以下特征：

1、组织人通过拥有购房人较多的“受众”，较易与开发商达成相对价格较低的商品房协议，从而使购房人受益。

2、购房人基于对组织人的信赖而选择组织人圈内的商品房，对于是否购买，以及是否同意《商品房买卖合同》内容有最终决定权。但在目前房产市场情况下，只要开发商各项手续合法及所购房产不存在法律暇疵情况下，购房人一般均会同意组织人的意见。

3、商品房的权属归购房人所有，不是先由组织人购买后，再由组织人转让给购房人。即组织人仅仅是团购的召集人、组织者、代表人。

4、组织人不从购房人处获得报酬，对用人单位而言是对职工的一项福利；对新闻单位来讲是为社会多做贡献，从而扩大新闻宣传的社会效果。

二、组织人与购房人之间的法律关系

既然组织人是团购的代表人，那么其与购房人是何种法律关系呢，是信托？行纪？居间？还是委托呢？

1、信托

根据《信托法》的规定：信托，是指委托人基于对信托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。显然，信托制度本质上是一种财产委托管理制度，只有委托人有财产，才存在委托受托人进行管理的问题。

2、行纪

根据《合同法》的规定，行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。因此，行纪合同是一种有偿合同，且是行纪人承担法律责任的制度。

3、居间

在我国古代，居间人被称为“互朗”。《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬合同。居间制度是居间人以营利为目的，为委托人提供居间服务的法律制度。目前，我国法律法规对居间人的资格是有一定限制的，居间人应通过有关部门登记批准才能从事居间活动。

4、委托代理

代理是一项重要的法律制度。以代理人是否以被代理人的名义从事活动为标准，可把代理分为直接代理和间接代理。直接代理是我国《民法通则》所规定的，代理人以被代理人的名义实施民事行为，其法律后果直接归属于被代理人的民事法律制度。在《民法通则》的基础上，我国《合同法》增加规定了间接代理。间接代理是指委托人和受托人约定，由受托人在授权范围内，以自己的名义对外处理委托人事务的法律制度。

直接代理和间接代理的主要区别是：（1）名义上表现不同。前者受托人是以委托人名义出现，如我们洛阳现在售楼部中的代理销售模式；后者受托人是以自己本人的名义处理委托事务，这显然是委托人基于在对受托人的人品、能力、职业专长、信用的肯定。（2）第三人是否明知上不同。前者第三人明确知道委托人是谁，也明确知道受托人的身份和其授权范围，最终法律责任的承担者为委托人和第三人。后者第三人事先一般不知道受托人和委托人的代理关系。在受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应向委托人披露第三人，法律责任在委托人和第三人之间产生。在受托人因委托人的原因对第三人违约时，受托人应当向第三人披露委托人，这时第三人因此享有向委托人或受托人主张权利的选择权，但最终法律责任是由委托人承担的。（3）是否构成表见代理不同。前者受托人超越代理权或者代理权终止后以委托人名义从事代理行为，相对人有理由相信受托人有代理权的，构成表见代理，法律责任在委托人和相对人之间产生。后者不存在表见代理问题，即使在披露委托人后，委托人也不对受托人的越权行为负责。

三、结论

综上所述，组织人与购房人之间的关系应是间接代理关系。其理由是：（1）组织人为了购房人的利益以自己的名义与开发商订立《商品房订购合同》；（2）即使组织人与购房人之间没有书面委托合同，实际中可能仅仅是报道签名册，但购房人依据《商品房订购合同》的条件与某开发商签订《商品房预（现）售合同》，这其实也对组织人代理行为的追认，是合法有效的。（3）在团购中，购房人是委托人，组织人是受托人，开发商是第三人。组织人与开发商签订《商品房订购合同》所产生的法律后果，在组织人向开发商披露购房人的情况下，购房人将直接享有《商品房定购合同》规定的权利，同时也应履行合同中确定的义务。（4）购房人参加组织人团购活动，不是要求组织人管理或经营其财产，不存在信托财产，他们之间不是信托关系；组织人团购商品房不是以营利为目的，也不符合行纪、居间关系法律特征。

因此我们认为，在团购中组织人和购房人是一种无偿的间接代理合同关系，同时也具有居间合同的某些特征。实际中最终法律关系的确认依然是购房人和开发商之间的商品房买卖合同。相信购房人依据组织人掌握的较大数量的开发商所提供的房源，一定能够选择到自己满意的住房。