杨士富律师

最高人民法院2023年4月20日施行的司法解释中对商品房消费者的优先权作出了法律解释，在特定情况下，商品房消费者主张房屋交付请求权能够优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这一司法解释的出台能有效地维护商品房购房者的权益，提振商品房消费信心，激发消费潜能。然而并不是所有的购房者都拥有该类优先权，需要对商品房消费者优先权的构成要件进行分析。

司法解释原文：最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复法释〔2023〕1号（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）河南省高级人民法院：你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

一、主体要件：消费者的认定

商品房消费者优先权的主体一般为个人购房者，公司购房者一般不属于消费者的范畴，但如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定为消费者。

二、客体要件：房屋的认定

“房屋”仅指房地产开发商所开发的新房商品房，不包括二手房商品房。

商铺、写字楼等具有投资属性，不属于“房屋”的范畴；商住两用房具备居住属性，可以认定为“房屋”。

车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性，可以认定车库、车位为“房屋”。

三、主观要件：居住目的的认定

可以参照《执行异议复议规定》第29条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，具体认定标准为：1、主体范围：买受人、实行夫妻共同财产制的配偶以及未成年子女作一并考虑；2、地域范围：在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；3、面积范围：虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的（未超过一般人均居住面积）。