近年来，城市近郊农民要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件增多。由于目前相关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，从而导致不同的裁判结果。本文就农村房屋买卖合同的效力认定问题进行探析。

关于宅基地

根据“房地一体主义”，村民出卖房屋时，必将涉及到宅基地问题。对农村宅基地使用权的转让是否有效直接决定了农村房屋买卖合同的效力。

一、何为宅基地

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。

二、宅基地申请

根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（一）宅基地申请条件

1.因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；

2.外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

3.因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的；

4.其他符合宅基地申请条件的。（各省根据具体情况制定）

以云南省为例：根据《云南省农村住房建设管理办法》规定，申请宅基地需满足以下条件：

（1）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（2）原有住房因自然灾害等原因灭失或损坏，进行灾后恢复重建的，因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要易地搬迁新建的；

（3）属危旧住房需要拆除重建的；

（4）原有宅基地因工程建设、城市发展等被征收、征用需要易地新建的；

（5）按照规划调整宅基地，需要易地新建的；

（6）现有宅基地面积不足当地规定面积标准80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；

（7）州（市）、县（市、区）人民政府规定的其他情形。

（二） 农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1.年龄未满十八周岁的；

2.原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；出卖或者出租村内住房的；

3.其他不予以批准的情形。（各省根据具体情况制定）

（三）宅基地申请报批程序

根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，严格规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

以云南为例，根据《云南省农村住房建设管理办法》第十条：村民个人建房以户为单位向户口所在地村民委员会提出书面申请。第十二条：建房应当由村民委员会签署意见。村民委员会接到申请后，按宅基地使用方案进行审查，审查通过后，在该户所在村民小组张榜公布，公布时间为10日。公布期间无异议的，村民委员会在建房申请书上签署意见，并报送乡（镇）人民政府或者街道办事处审核，然后报县（市）审批。张榜公布期间有异议的，村民委员会应当召开村民会议或者村民代表会议讨论决定。第十四条：农村住房建设依法实行规划许可制度。办理乡村建设规划许可证应当提交以下材料：

（一）经村民委员会签署同意的书面申请；

（二）户口簿原件和复印件一份。

三、农村宅基地转让

根据《物权法》：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国土资源部关于宅基地管理意见：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

根据民法通则规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，农村房屋买卖作为一种民事活动应当遵守国家政策和国家有关规定。

从国家有关政策和规定以及司法实践中的普遍做法来看，农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

1.需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2.转让人与受让人同为本村村民;

3.受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

宅基地相关法律规定：

关于农村房屋买卖合同合同效力：

根据法律、法规和国家有关政策规定及司法实践情况来看，对农村房屋买卖合同效力的认定有以下三种情况：

（一）本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同效力

因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，应当认定买卖合同有效。

（二）本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

从法律、法规严格限制宅基地自由转让的目的和精神来看，因为宅基地对集体经济组织的成员具有社会保障和福利的性质，不允许宅基地对外自由转让。从司法裁判的情况来看，对本集体经济组织以外的集体经济组织的人员订立的房屋买卖合同一般认定为无效。

（三）本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同效力

从以上的有关规定来看，严禁村民将私有房屋出售给城镇居民，否则违反了法律、法规和国家政策及有关规定，买卖合同应作无效处理。　

损失赔偿

1.信赖利益损失赔偿

合同无效后实际上产生的是缔约过失责任，一般赔偿信赖利益的损失。信赖利益损失不能超过订立合同时所能预见到的损失，即要全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。

2.添附价值损失赔偿

买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。

律师提示

转让农村房屋合同双方均需谨慎，不符合条件者购买农民宅基地上的房屋，可能导致今后无法取得土地使用权证和房产证，亦可能导致征地、拆迁等情况发生时，权利无法得到保障等后果，农户也可能因此失去作为本集体村民所特有的在本集体宅基地上建房的权利。建议买卖双方在处分宅基地房屋时均应事先了解我国相关法律规定及土地政策，以免发生纠纷后一方甚至双方权利得不到保障。

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