案例：赵先生说，他用按揭贷款方式买了一套商品房，现在开发商已经交房，但是当初承诺的许多东西却没有实现。虽然交涉了多次，但双方一直未能达成一致意见。最终王先生无法忍耐，坚决要求退房。而开发商却认为他已经取得了贷款，如果退房许多事情不好处理。赵先生想知道，如果要退房，他的贷款怎么办？为房屋购买的保险怎么办？

退房和房贷无必然联系

从法律角度讲，如具备法定的合同解除条件，退房实际上是作为合同一方当事人的购房者，行使其合同解除权的表现，因此肯定是可以的。购房者与贷款银行之间是一种借款合同关系，与开发商之间是一种房屋买卖合同关系，两者虽有联系，但却是两种独立法律关系，所以对购房者的解约权并没有实质妨碍。

购房者向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构，个人都只有权要求购房者按约还款，但无权干涉购房者的解约权利。所以，只要出现了购房者有权依法解约的情形，不管购房者是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。

退房了贷款关系还需解除

退房以后，按揭贷款怎么办呢？有些购房者有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了。这种认识是错误的。由于买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买购房者虽然不买房了，但其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。

由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者应依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。”

实际退款应分两部分

但实际上这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行可以行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋退还给开发商，处分该房屋就损害了开发商的利益。所以，就只能由开发商将应退购房款分成两快，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出资人，借款合同终止。”从而接收还款，终止借款合同。

我国《担保法》第五十二条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。

在司法实践中，如果是通过诉讼方式解决此类房屋买卖纠纷的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十五条的规定，人民法院通常会追加银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，将房屋买卖合同纠纷与银行按揭贷款合同纠纷合并审理。银行可以提出独立的诉讼请求。

保险一般可在退房时解除

以按揭贷款购买房屋时，一般都会要求购房者为其所购房屋办理保险，保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点。

《中华人民共和国保险法》第十四条规定：“除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”也就是说，如果买家签订的保险合同中没有不许退保的字样，买家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。

《中华人民共和国保险法》第三十八条规定：“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。”