房屋租赁合同纠纷案例分析

案情简介

1997年8月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。约定原告的自己的房屋出租给被告，期限为10年。合同签订后，房屋一直由被告的下属公司使用（以下称第三人）。

2007年8月17日，合同期满，经原告催促后，被告及第三人仍拒不将承租的房屋返还原告。为此，原告将被告及第三人诉至法院。要求被告及第三人腾退房屋，并支付合同期满后至腾退之日的房屋使用费。

案件结果

法院经审理后认为，合同期满后，双方未就续租事宜达成协议，则被告有义务按约腾退房屋，判决被告及第三人于判决生效后10日内腾退房屋。关于房屋使用费问题，法院认为租赁合同到期终止后，租赁物由第三人实际占有使用，应由第三人支付房屋使用费，因此，只判决第三人支付合同到期后至腾退房屋之日的使用费，驳回了原告要求被告及第三人共同支付上述费用的请求。

原告对此判决不服，认为应由被告及第三人共同支付合同到期后的房屋使用费，因此向上一级人民法院提起上诉。目前此案还没有最终结果。

案件分析

如果一审法院认为房屋的实际使用人为第三人，不应由被告支付使用费，那么腾退房屋的也应只有第三人，因为房屋不在被告的控制下，被告如何腾退呢？

个人对此判决有不同的看法。本案中，签订租赁合同的双方是原告与被告，根据合同相对性原则，该合同只在原告与被告之间发生法律拘束力，被告享有合同约定的权利，并应承担合同约定的义务。所以，违约责任也应由被告承担。

根据《合同法》第二百二十四条和第一百二十一条的规定，虽然承租房屋由第三人实际占有使用，但被告与原告之间的合同继续有效，即使由于第三人的原因造成被告违约的，被告也应承担违约责任，赔偿第三人给原告造成的损失。

 第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第一百二十一条　当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。