张颖律师

1.婚前买房（1）夫妻一方婚前全款买房或还清所有贷款、婚后才取得房产证，房屋登记在出资方一人名下的，应认定为出资方的个人财产。（2）夫妻一方婚前全款买房、房屋登记在另一方名下，双方对房屋归属有争议时，应结合购房时间和结婚时间、房屋的价值、婚姻存续时间、全款出资购买房屋一方的经济能力等案件事实判断购买房屋是否有赠与的意思表示。如果根据在案证据能够证明全款出资购买房屋一方有赠与另一方的意思表示，则为登记方的夫妻一方个人财产；如果出资方无赠与的意思表示，则为夫妻共同财产。（3）夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款、婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记在首付款支付方名下的，可以认定房屋为登记方所有，剩余贷款为其个人债务，但是另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿，该财产增值部分以房屋现价值相对于夫妻结婚时点的增值为计算基础。在该种情形下，如果非产权登记方有证据证明自己婚前即以个人财产参与首付款出资，则产权登记方就非登记一方的首付出资、婚后共同还贷款项及二者对应的财产增值部分均应进行补偿，其中，非产权登记一方婚前出资对应的增值部分以房屋现价值相对于购房时点的增值为计算基数。


2.婚后取得的房屋在对夫妻婚后取得的房屋性质进行认定时，首先要适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得的财产均属于夫妻共同财产；其次再依照例外情形来认定是否为夫或妻一方所有。（1）婚后以共同财产购买或建造的房屋争议房屋购买或建造资金来源是夫妻婚姻关系存续期间共同所有的财产，并且也是在婚后取得房屋权属证书，应当认定为夫妻共有房屋。对于此类房屋，即便房屋产权证书仅登记在夫或妻一方名下，也不改变该房屋属于双方共有的性质，仍然属于双方共同共有的房屋。如果作为夫妻一方婚前财产的房屋，此种类型多为宅基地房屋，婚后用共同财产进行重建、改建、扩建，新的房屋亦应当归夫妻共同所有。（2）婚后因继承或受赠而取得的房屋婚姻关系存续期间夫妻一方或双方因继承或受赠而取得的房屋，是否认定为夫妻共有房屋，应根据不同情况加以确定：赠与人明确赠与给夫妻双方的房屋，应当认定为夫妻共有房屋；对于婚后由夫妻一方继承或受赠而取得的房屋，如果被继承人或赠与人明确表示只归夫妻一方所有，则应认定为该方的个人房屋；如果被继承人或赠与人未作明确表示，则应认定为夫妻共有房屋。（3）婚后一方以婚前个人财产出资购买的房屋婚后购买的房屋登记在一方名下，登记方主张为其个人财产的，应当举证证明购买房屋资金全部来源于其婚前个人财产，否则应认定该房屋为婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，在离婚时需对其进行分割。


3.父母参与出资买房首先，离婚案件中夫妻一方或双方父母对争议房屋存在出资和参与共同还贷的，人民法院不得以该房屋涉及夫妻一方父母的权利而不予处理。（1）对于婚前一方父母支付首付款的房屋，如果登记在出资方子女名下、婚后由夫妻二人共同还贷，一般将房屋判归登记方所有，并由其继续支付剩余贷款，婚后共同还贷（包括本金和利息）及增值部分由获得房屋的一方对另一方作出补偿。如果婚前登记在夫妻双方名下，应认定为夫妻共同财产，父母出资应视为对己方子女的赠与。（2）对于婚后由一方父母出资购买的房屋，如果父母全额出资，登记在己方子女名下作为己方子女的个人财产，登记在双方名下则为夫妻共同财产；如果一方父母支付首付款，夫妻共同还贷，无论登记在己方子女名下还是夫妻双方名下，均应认定为夫妻共同财产，在没有充分证据证明存在借款合意的情况下，父母的出资应认定为对双方的赠与。