买卖可以破租赁

    房屋租赁是经济社会发展中的一种常见现象。租赁房屋是无房人获得住房或生产经营场所的一条便捷途径，同时亦有利于房屋所有权人实现房屋的经济价值，所以古今中外的法律一般都注意保护房屋租赁关系的，并维持其稳定，即使租赁房屋因买卖、继承、转让、赠与等导致所有权发生变更，亦俗话说的“买卖不破租赁”。

    “买卖不破租赁”在我国法律中体现在1999年10月1日施行的《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但是有规则就有例外。

    2009年7月30日，最高人民法院发布公告，公布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该司法解释亦于2009年9月1日施行。

    该司法解释第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

自此，买卖不破租赁出现了例外情形，为了保护债权人的利益，便于债权人的债权的实现，便于出租人房屋的变卖、拍卖，法律在此问题上二害相权取其轻，二利相权取其重。

该司法解释第20条可以保证不会出现因债务人的房屋存在租赁合同导致买受人、竞买人产生顾虑，导致债务人房屋变现的困难，或者不能获得的最大的经济价值，从而为实现债务人房屋变卖、拍卖价格的最大化排除障碍，进而最大程度地保护债权人的利益，同时也是保护债务人的利益。

同时，一般来说，该条司法解释第20条也不会过多的损害房屋承租人的利益。因为，在目前市场经济条件下，在不长的期间内，房屋承租人完全可以寻找并承租到合适的房屋，至于承租人的损失完全可以向出租人主张。

另外，该司法解释第20条突破的是房屋在出租前已设立抵押权、已被查封。因此，对于该房屋承租时或之前没有设立抵押权或被查封的，承租人承租的，法律仍然会保护承租人的利益，承租人可以继续承租该房屋。如果该房屋承租时或之前已经设立抵押权或被查封的，承租人明知或者疏于调查核实，因承租人存在过错，法律不予保护亦具有正当的理由。

    再者，该司法解释第20条可以预防债务人为妨碍债权人债权的实现，在知道房屋被查封后，故意将房屋出租给他人，人为给债权人实现债权制造障碍，防止道德危机的发生。

    最后需要说的是，该司法解释第20条，最大的受益人恐怕是银行、担保公司等金融类的公司。