[案例]您给出租方成功介绍业务后是否真的能够想当然的折算回扣抵作自己的房租?

　　作者：李永兰 13311282237 中银律师

　　(一)案情简介：

　　2010年 5月 3日，我随甲某等人到乙某处洽谈酒水转让事宜认识了乙某。待双方签订协议后，我和甲某等人一起上乙某家看望他生病即将动手术的家属。

　　乙某说，这住房和下面的库房、办公室都是从某装饰公司租赁的，我已经按约定缴租了，但出租方停我水电、不让我转租，还限期让我搬出。我委托朋友去和出租房交涉，对方也不允许。我都守约了，对方这耍狠，等我处理好家属手术一事后，我再来追究出租房的责任。乙某一边囫囵指着材料的一部分内容给我看了一下，一边说着。

　　后我细看资料后，基本了解到事情的经过，简略描述如下。

　　乙某于 09年 5月中旬签订了一份租房协议，约定了租期 40余年，定金和付款方式。其中，三居室租金合计 X万，定金 X1万，交房时付至 40%，剩余租金在接着的 3年里未满一年付余款的 1/3;另一部分办公用房租金合计 Y万元，定金 Y1万元，交房时付至 Z万元，剩余租金在接着的 5年里未满一年付余款的 1/5。

　　后双方于 9月下旬又定了一份协议，约定已付 H万元，余款 I万元分两次付清， 2009年 12月底前支付 I/2万元， 2010年 6月底前付清剩余 I/2万元。

　　几日后，某装饰公司授权委托乙出租土地或招租，并承诺给其提成成交金额的 a%，该提成抵作乙的房屋租金。于是，乙积极将其朋友、朋友的朋友介绍前来和该装饰公司洽谈，并成功出租了 3套房子和一块地，成交金额几百万。

　　2010年 3月，乙眼看客户的货款收不回来，即想法转租三居室，租金为( X+10)万元，一次性付清，希望拿到钱后付给装饰公司，就算自己付清了所有租金。

　　乙补充说，他还给装饰公司经理 1万现金(打收条);会计 0.5万元(找不到了);价值几十万的商品放在冰柜里因为停电坏掉了(有相关商品的发票)。

　　(二)李律师的分析和提醒

　　OK，大家现在一起来思考一下，乙是否存在一个非常明显的失误?

　　我相信他所说的是真实事实，但付钱不打收条，有收据弄丢了，有损失不留存证据，成功介绍业务有客户和委托人之间的合同副本或复印件，这一系列的行为一旦对方不承认，那就等于您有证据，即不能证明这是事实，也即法律事实是您有给钱、给商品、不存在对方Υ约造成的损失，以及成功介绍业务。请问您用什来支持您的这一部分主张?因此，朋友，您记住了：千万千万要保留好证据!

　　再者， 09年 9月下旬的协议关于付款方式和期限已经与 5月的协议不同，按照哪一份执行呢?

　　从合同法的角度来看， 09年 9月下旬的协议是对 5月的协议作的部分变更，变更的内容与前协议不同的，以变更后的内容为准。所以，乙就不能再依据 5月协议声称自己都守约了；同时，变更后的付款期限对于乙来讲更为紧张，在自己资金周转不灵时您反倒更容易Υ约而变得被动。因此，朋友，在您打算变更协议时，考虑好您自己的最坏的情况和变更协议条款对你是否有利!

　　第三，乙已交部分租金，已经成功介绍业务，那乙是否可以不交租金了，装饰公司还应该给乙部分提成呢？

　　合同法规定，房屋租赁最长期限不能超过 20年，超过的部分无效。乙的已交部分加上提成部分已足 20年租金——像乙这样认为，他可以不再交房租了吗?答案是：还不一定。

　　这是为什么呢?这是第四个注意点，其实也是最重要的问题。

　　合同标的是否合法，是否可以出租？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就不取得建设工程规划许可证或者不按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”也就是说，本案当中，如果装饰公司出租的是不取得建设工程规划许可证或者不按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，那么乙与出租人订立的租赁合同无效，他“成功”介绍出租的三套房的租赁合同也无效。他自己的租赁合同按照无效合同处理，介绍的客户也不应该得到“提成”。如果合同标的合法，那他的提成应该得有效的那 20年的租金金额的 a%。

　　这是不少人尤其是非法律专业人士的思维，层层深入，却δ必是谁都能深入到最后这一步。您能考虑到哪一层?

　　我们专业律师的思维应该是：一看是合同纠纷，首先考虑的是合同的效力问题，无效的别的不用考虑了;合同有效的，再看具体条款的约定。时刻谨记两个问题：证据在哪?依据在哪?