案情简介：2009年9月24日，被告李某取得第三人云南某房地产开发有限公司开发的良辰水逸小区二期8-2-X号房屋的团购资格。2009年9月24日，经昆明某房地产经纪有限公司作为中介，原告与被告李某达成口头购房协议，约定被告将已取得团购资格的房屋良辰水逸小区二期8-2-X号出售给原告，原告向被告支付购房定金100000元，转让费及更名费70000元，支付昆明某房地产经纪有限公司佣金9700元。同日，原告向被告支付了相应的款项，被告为此出具了收条。2009年11月8日，原告向昆明某房地产经纪有限公司支付了中介费9700元，但是，到了2011年7月被告都无法提供该房屋，双方协商未果的前提下，原告一纸诉状把被告及昆明某房地产经纪有限公司诉至昆明市盘龙区人民法院，要求被告李某双倍返还定金20万元，退回转让费7万元;该案的诉讼法、保全费由被告承担。

　　裁判观点：

　　昆明市盘龙区人民法院经合议庭审理认为(2011)盘法民二初字第310号：我国法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告虽然没有签订书面的房屋买卖协议，但是双方达成了房屋买卖的合意，原告向被告支付了购房定金和转让费，履行了主要义务，被告也接受了原告的购房定金和转让费并出具了收条，所以原、被告之间的购房定金合同已经成立。因此，被告主张与原告之间不存在定金合同，本院不予支持。该定金合同是双方当事人真实意思表示;而定金的目的之一是担保合同的履行，是债的一种担保方式，也是对违约的制裁。定金一旦交付即生效，故双方签订的定金合同是合法有效的。被告主张合同是否能够履行取决于第三人云南某房地产开发有限公司，但是我国相关法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，仍应当承担违约责任。因此，本案中，由于被告不能提供所售房屋，导致合同无法履行，被告的行为已构成违约，应承担相应的责任。按照法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，原告的这一诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据本案的实际情况，由于原、被告均表示无法再履行该合同，所以本院对原、被告之间的合同关系予以解除。据此，根据《中华人民共和国和合同法》第二条第二款、第八条、第三十六条、第六十条第一款、 第九十四条、第一百一十五条、第一百二十一条之规定，判决如下：

　　一、 被告于判决生效之日起十日内向原告双倍返还定金共计200000元;

　　二、 被告于判决生效之日起十日内向原告退还转让费70000元;

　　三、 驳回原告其他诉讼请求。

　　案件受理费5350元，保全费1870元，有被告承担。

　　笔者及代理人法理评析

　　我国《合同法》第8条规定合同严守原则，即合同的法律约束力。只要合同当事人达成合法有效的合同，就应该全面地履行合同义务。那在合同订立以后，合同当事人一方因为第三人的原因造成合同一方违约的情况，应当如何确立违约责任呢?我国《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该规定实际上是进一步确认了合同责任的相对性规则。根据该规则，在因第三人的行为造成合同一方不能向对方履行债务的情况，合同一方当事人仍然应当向对方承担违约责任。该条只是规定了。若应第三人导致合同不能履行，合同当事人向合同向对方承担违约责任，可以依据法律规定向第三人追偿。如第三人造成合同标的物的毁损、灭失，致使合同不能履行，合同当事人可要求第三人依法承担侵权责任。合同当事人也可以依据其事先与第三人的合同而向第三人追偿。这里所涉及的第三人，是指合同当事人之外的公民、法人或其他组织。

　　笔者及代理人谢建程律师以上分析不难看出，解决由第三人原因造成的违约纠纷应分为两步：第一步，依据合同由违约当事人向对方承担违约责任，以解决合同中的纠纷;第二步，承担违约责任的当事人向造成违约原因的第三人追究法律责任，一般也有侵权之债和合同之债，以解决违约损失的最终归责和赔偿问题。

　　撰稿人及代理人：谢建程

　　转载需注明作者