我国现存的房产类型及相关政策法规

 

上海建纬（长沙）律师事务所

                      杨东升律师

一、依据我国现行法律法规政策对房屋的分类

我国现阶段存在的房屋，依照不同的标准可划分为不同的种类。

（一）根据房屋座落位置的不同，可以分为城镇房屋和农村房屋。

城镇房屋是指座落于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋；农村房屋是指座落在农村（包括未建制的村镇）的房屋。

（二）根据房屋产权主体的性质不同，房屋可分为国有房屋、集体房屋、私有房屋以及外产房、中外合资房和其他性质的房屋。

1．国有房屋（原称全民所有的房屋）产权。

国有房屋在国家推行房屋商品化之前，是我国城镇房屋中最主要的组成部分。按管理者的不同分为房管部门代表国家直管的房屋（直管房或者称代管房）；行政机关、团体、企事业单位（国有）自管的房屋（自管房屋）以及军队房屋。这些的房屋产权都归于国家，只能由国家统一行使，任何单位和个人都无权独立行使。管理单位只能在国家授权的范围内对国有房屋行使占有、使用、收益和处分权利，同时负有保护国有房屋不受侵害及损失的义务。授权单位处分国有房屋时，必须依法进行。

2．集体所有的房屋产权

即产权主体为劳动群众集体所有制法人单位及法人公司等。集体组织对属于本组织的房产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。

3．私有房屋产权

即公民个人所拥有的房屋产权。该部分产权随着商品经济的发展和住宅商品化的推进，已成为我国目前主要的一种房产。此类房产权纠纷在房产纠纷案件中所占的比例亦呈上升趋势。

4．外产房屋产权

是指外国政府、公司、企业、社团以及外国侨民私人在我国境内所有的房屋产权。

5．中外合资房屋产权

是指外国政府、公司、企业、其他经济组织或者个人，按照我国的法律，经我国政府批准与我国公司、企业或者者其他经济组织在我国境内合资购置、建造的房产。

6．其他性质的房屋产权，主要指宗教团体的房屋产权。

（三）根据房屋产权主体的多寡可将房屋分为独有房屋和共有房屋。

按照民法“一物一权”的原则，法律对一处房屋，只承认一个所有权。但这一个房屋产权可归一个民事主体（公民或者法律拟制人）所有，也可归两个以上的民事主体共同所有。共有房屋是相对独有房屋而言，它是指两个以上的民事主体对同一房屋共同享有所有权，共有房屋又可分为按份共有和共同共有。按份共有房屋是指各共有人按一定的比例、份额对同一房屋享有权利、分担义务。各自所占份额的多少可依合同约定明确规定，共同共有是指各共有人对共有的房屋享有平等的产权，并承担均等的义务。

（四）根据房屋是否享受政策优惠，可将房屋分为一般商品房、保障性住房。

上述房屋产权的类别，仅是依各种不同标准而作划分。在实践中，针对某一特定房屋而言其归属于何类产权并不是绝对和一成不变的。如私房，当其位于农村，则不仅具有私房之特征，同时亦兼有占有农村集体土地之属性；再如，单位公房，因职工依房改政策而购买，则此房从公房又成为私房。

二、目前阶段我国现存的房屋形式

（一）目前阶段我国农村存在的房屋形式

    1、农民在宅基地上修建的自住房屋

    2、在农村集体土地上修建的小产权房

   （1） 村集体直接开发的楼宇型小区住宅

（2）村集体与开发商合作开发的楼宇型小区住宅

（3）承租方在承租的农村土地上建设房屋并进行出租或者出售的住宅

（4）村民自建房屋后出售的单户住宅

（5）带房入城

（6）城中村改造

（7）合村并镇

（8）新农村建设

（9）“生态别墅”

（二）目前阶段我国城市存在的房屋形式

    1、一般商品房

    2、保障性住房

    （1）经济适用房

    （2）限价商品房（两限房）

    （3）廉租住房

    （4）公房

    （5）集资建房（个人合作建房）

    （6）房改房

    （7）安置房

    （8）政策性租赁住房

三、我国现行的相关法规政策对上述房屋形式的规定

（一）农村房屋买卖

1、当前国家对农村房屋买卖的态度

就农村房屋买卖管理，我国目前没有具体、专门的管理法规和规章，我国当前对农村房屋的买卖是采取半限制的售房政策。农村房屋买卖的规定，只能根据农村房屋是依附在农村集体所有的土地上这一基本特征，依据《中华人民共和国土地管理法》及国家对农村集体所有土地的管理政策，得出国家对农村房屋买卖的原则性规定。1999年5月6日，国务院办公厅颁发了国办发[1999]39号《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》。该通知中的“加强对农民集体土地的转让管理、严禁非法占有农民集体土地进行房地产开发”规定：农民的住宅不得向城市居民出售，……有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

2、农村房屋买卖应符合以下条件

（1）农村房屋只能在农村居民（农村户口）之间发生转让交易。（2）买卖双方必须是在同一集体范围内，发生在农户和城市居民

间的转让无效。

（3）买卖双方应订立书面合同，付清对价。

（4）应取得卖方所在地的村委会同意，报当地乡（镇）政府批准，

买卖合同才生效。

（5）买卖双方持相关材料到房屋所在地的房管部门及土管部门办

理过户登记手续，领取权属证书，买卖行为才最终完成，产权及土地使用权才发生合法转移。

3、国家对小产权房的态度：

因小产权房违反了国家土地管理法，城乡规划法等法律法规，国家不承认小产权房的法律地位，因而小产权房不受法律保护。

《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

1999年5月，国务院办公厅发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城镇居民出售”。

2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）也明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

2007年6月18日建设部强调：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。”

2007年12月11日国务院常务会议研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，强调城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

2008年1月3日颁布《国务院关于促进节约集约用地的通知》；2008年1月8日，中国政府网全文公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

（二）一般商品房买卖

1、一般商品房的含义

一般商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

2、商品房的法律特征

（1）开发公司已经依法缴纳土地出让金、有偿取得国有土地使用权。

（2）开发公司已经向政府缴纳相关规费。

（3）开发公司自负盈亏，故商品房的建设、销售都是完全市场化的。

   3、商品房的销售方式

依照相关规定，商品房销售方式分为两种：商品房预售和商品房现售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或者者房屋价款的行为；现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。

4、国家对商品房销售的态度和政策

无论是采取何种方式销售商品房，国家都是实行严格的核准制和审批制的管理。

5、商品房预售的条件

《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条、《城市商品房预售管理方法》第5条、第6条都规定商品房预售，房地产开发企业应当具备以下条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）还应取得县、市房管部门核准颁发的《商品房预售许可证》。

如果房地产开发公司在不具备上述条件和未领取《商品房预售许可证》时，即向社会公众预售商品房显然法律是禁止的，因此而订立的预售商品房合同应为无效合同。

6、商品房现售的条件

《商品房销售管理办法》第7条规定了商品房现售所应具备的条件，同时，第9条、第10条、第11条、第12条作了禁止性规定。

《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：

　　（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（2）取得土地使用权证书或者者使用土地的批准文件；

　　（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（4）已通过竣工验收；

　　（5）拆迁安置已经落实；

　　（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

在商品房现售的情况下，判断商品房买卖合同是否有效，主要看开发公司是否具备合法主体资格、开发项目是否合法、开发公司的销售方式是否违反了禁止性规定，即判断开发公司是否有营业执照，开发资质证书和销售许可证，开发公司是否领有合法国有土地使用权证或者建设用地的批准文件；是否持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，以及开发公司是否在未解除商品房买卖合同前，将商品房再行出售；是否采取返本销售或者变相返本销售、是否采取售后包租或者变相售后包租；是否在按套销售时，采取分割拆零销售，商品房是否是合格商品房等情况。

目前，值得注意和探讨的是，将预售商品房再行转让的行为是否有效？对该问题无论是《城市房地产管理法》还是《商品房预销售管理办法》或者是《城市房地产转让规定》等，都没有特别作出规定。最高人民法院1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中指出：“预购房在预售方实际交房之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定，违反法规、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。”1995年12月27日，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条亦指明：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理转让手续的，可认定转让合同有效……”。对预买商品房再行转让行为有效性的认定，应具体问题具体分析，不应“一刀切”式的加以认定。如再行转卖者和新受让人不仅订立再转让协议，并取得房屋开发公司的承认，且开发公司和他们订立原买卖房屋合同中的买房人的权利和义务由新受让人承担的新合同，同时重新到相关部门登记备案，则再转让行为有效。此种再行转让预售商品房的行为，实质上是合同法中的“权利和义务”一并转让之行为。至于其他情形的再行转让，以认定无效为宜。因为，其它情况的再行转让，一方面不符合合同法对权利和义务有效转让的规定；另一方面，不符合国家对房产买卖时要求房产必须要有房产权属证书的强制性规定。

（三）经济适用房买卖

1、经济适用房的含义

经济适用房是指具有社会保障性质的商品房，经济适用房的土地由政府行政划拔，前期费用由开发部门承担，享受配套费减免、税费减免、利润控制在3%以内等优惠政策，销售价格由政府核定。经济适用房的产权均为完全产权，其上市收入在交纳有关税费和土地收益金后归个人所有。

    2、经济适用房的特征

  （1）属于保障性住房，享受国家优惠政策。

  （2）销售价格由政府核定。

  （3）面向中低收入家庭销售。

（4）上市交易受限制。

3、经济适用房享受的政策优惠

（1）土地以划拨方式供应 。

（2）免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政

府性基金 。

（3）可以以在建项目做抵押向商业银行申请住房开发贷款。

（4）符合条件的居民可以以成本价购买。

4、经济适用房上市交易

（1）购买不满5年的，不能上市交易。房屋所有人要处分房

产的话，只有两种途径：第一是政府回购，第二是由其他符合条件者购买 。

（2）购买已满5年 的，可以自由上市交易。只是在交易中应当：第一由政府优先回购 ，第二，2008年4月11日前签订购房合同的，需按出售价格的10%补交土地收益等价款。 第三，2008年4月11日后签订购房合同的，按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。

（四）限价商品房（两限房）买卖

1、限价商品房的含义

是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

2、限价商品房的特征

   （1） 政府控制土地价格

   （2） 政府对销售价格和套型面积进行限定

   （3）限定销售对象

3、限价商品住房是2006年以来出现的“带有保障性质”的住房产品。

4、限价商品住房上市交易条件

     已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或者房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。

（五）廉租住房

1、廉租住房的含义

    是指由政府履行住房保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉，以保障公民基本居住权利的普通住房。廉租住房制度实行货币补贴和实物配租等相结合的方式，是解决城镇最低收入家庭住房困难的社会保障制度。

2、廉租住房的特征

 （1）政府主导性

 （2）社会保障性

 （3）非营利性

 （4） 实施方式的多样化

3、廉租住房只租不售，不得上市交易。

（六）公房买卖

1、公房的含义

公房是指产权归国家或者者集体的房屋，它是与私房相对而言的。

2、公房的种类

（1）由房产主管部门直管或者代管的公房。

（2）行政事业单位、国有公司、企业等单位自管的公房。

3、公房的买卖

我国房改从80年试点到98年全面推行已经历时近20年，房改售房任务已基本完成。目前，关于此类房屋的纠纷和争执并不多。实践中，围绕职工购买公房（房改房），常见纠纷主要表现在两个方面：一是发生在职工参加本单位房改时和他人共同出资参加房改，该共同出资参加房改行为是否有效？房改房的产权归属是谁？一是职工已参加房改，但在未取得产权证情况下，将房改房售给他人，该售房行为是否有效？

国家在推行房改制度时，对参加房改的人员作了限制性的政策规定，因而决定了购买本单位房改房的人员只能是符合条件的本单位职工。因此，和他人共同出资购买房改房，属无效行为，房改房的产权应归职工。他人的出资，应按借款性质处理为宜。对于只是参加了房改但未取得产权证就私下卖给他人，该买卖依法应认定无效。房屋买卖要求买卖双方具备一定的主体资格，尤其是卖方必须是房屋的所有者，只参加房改而未取得房屋产权证，出卖方显然不具备卖方主体资格。因而，该买卖行为应无效。《已购公有住房和经济适用住宅上市出售管理暂行办法》第五条对房改房出售必须首先取得合法产权证的规定也充分表明了此点。

（七）集资房买卖

1、集资房的含义

集资房是政府、机关团体、企事业单位出面组织，由城镇居民、单位职工投资或者参与部分投资建成的住宅。

2、集资房的性质

由于在集资建房过程中，政府及相关部门在用地、建材供应、税费等方面给予部分减免，故集资房在性质上属政府优惠房。

3、集资房的种类

集资房的产权根据居民、单位职工在建房时所投入的资产额来加以划分，即居民或者单位职工部分集资的，则房屋产权属个人和单位共有，个人只拥有部分产权。如居民和单位职工是全额集资，则产权全部归个人所有。

   4、集资房上市交易

目前国家对集资房上市交易的态度已由早期的限制性允许买卖转变为允许自由交易的放宽政策。

对集资房的买卖，国家早期政策是限制性的允许买卖。如集资房一般要在职工使用5年之后，才能上市交易，售房一般要卖给原单位或者同厂职工，有限产权的集资房要出售还须取得本单位的同意等。

对集资房的买卖，国家现行政策已放宽。根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，无论是部分产权还是全部产权的集资房，已取得合法所有权证，只要不是以下情形，均可上市出售。

依国家现行政策，集资房上市交易的例外情况：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（2）住房面积超过省，自治区、直辖市人民政府规定控制标准，或者者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按规定退回或者者补足房价款及装修费用的；（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（5）已抵押且未经抵押权人同意转让的；（6）上市出售后形成新的住房困难的；（7）擅自改变房屋使用性质的；（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定或者其它不宜出售的。

值得注意的是，由于各地的房改进程力度不一，故各地可按照本地区实际情况，对已购公有住房和经济性适用住房在上市交易时作出某些限制性规定，这些地方政府所作出的限制性规定，也应作为处理本地集资房买卖纠纷的依据。

（八）房改房

1、房改房的含义

房改房是指职工根据国家有关房改政策的规定，按照成本价或者标准价购买的公有住房（包括已经分配或者新建中的公有住房）。

2、房改房的销售对象只能是已承租并居住的公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

3、房改房的特点

职工购买房改房享有特定购房价格与工龄折扣等优惠，且联系现有的职务、职称作为出售面积控制的依据。

4、房改房产权

按规定，只有以成本价购买的房改房的产权为完全产权，以标准价购买的房改房产权为部分产权，需补足与成本价之间的余额才能取得完全产权。

（九）安置房

1、安置房的含义

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或者承租人居住使用的房屋。

　2、安置房的种类

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类： 　

　  一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或者配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。 　　

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或者代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

3、安置房的上市交易

因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

安置房主要有几种情况：

（1）如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。

（2）如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。

（3）预约销售因为没有看到产权证，购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房，虽然购买程序合法，还是被判无效。签订预约合同时，要到土地房产局核实该安置房的性质，转让是否合法。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字，或者者得到另一方同意转让的授权书，业主未结婚的要请其出示未婚证明。

（十）政策性租赁租房（公共租赁住房、公租房）

1、政策性租赁住房（公租房）的含义

政策性租房指通过政府或者政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

2、政策性租赁住房（公租房）的特征

（1）公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或者公共机构所

有。

（2）以低于市场价或者者承租者能够承受的价格，向新就业职工

出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

3、政策性租赁住房（公租房）的目的

其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

4、政策性租赁住房（公租房）的期限

一般是五年。

5、政策性租赁住房（公租房）只租不售，不得上市交易。