我国“小产权房”问题探讨

近年来，国家对小产权房的治理工作逐步提上了议事日程。特

别是2012年的全国“两会”之后，全国掀起了清理和治理小产权房的热潮。本文希望通过对小产权房问题进行一定的研究，试图达到让人们统一认识，促进国家立法的目的。

一、我国小产权房的概念、现状、表现形式及特征

（一）小产权房的概念

小产权房，并不是一个法律上的概念，而是人们约定俗成的一种称谓。它是由一些村集体组织或者开发商在农村集体土地上建造的房屋，但是卖给了本村集体经济组织之外的人。这样的房屋就被称之为“小产权房”。

（二）小产权房的现状

据国家相关统计数据显示：目前，小产房的总量已经接近我国城

镇住宅数量的三分之一，在2005到2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前十年。

   （三）小产权房的表现形式

1、村集体直接开发的楼宇型小区住宅

2、村集体与开发商合作开发的楼宇型小区住宅

3、承租方在承租的农村土地上建设房屋并进行出租或者出售的住宅

4、村民自建房屋后出售的单户住宅

5、带房入城

6、城中村改造

7、合村并镇

8、新农村建设

9、“生态别墅”

10、其他形式

（四）小产权房的特征

1、价格低廉。

小产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。

2、缺乏合法手续，无法获得房屋产权证明。

3、逃避国家税收及规费。

4、使用成本低。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

  二、小产权房产生并得以快速蔓延的原因

我国现目前客观上存在的房屋类型非常繁多，有公房和私房之分，也有商品房和小产权房的之别，但在这些纷繁复杂的房屋类别中，有的是合法的，有的是非法的。

同样都是房屋，为什么会出现这种不同的结果和待遇呢？

1、我国现行的土地制度造成农村集体所有的土地流转受到限制，这是根本原因。

　　《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

根据以上法律规定，只有以下四种情况的建设需要才能使用农村集体所有的土地：

一是农民的宅基地。

二是农村公共设施的用地。

三是农村兴办的村办企业或者联营企业。

四是根据《担保法》，使用农村集体土地进行抵押，当用地抵押权实现的时候可以允许。

除此以外，现行法律不允许农村集体土地自由流转。 这就成为“小产权房”不为法律所承认的制度原因。

2、巨大的的住房需求是小产权房产生的客观前提条件。

随着我国程式化进程的加快，大量农村人口迅速地向城市迁移，造成城市的住房供给严重跟不上老百姓的实际住房需求。在这种情况下，便有了小产权房得以产生的机会。

3、城市商品房价格居高不下，是小产权房产生并得以迅速蔓延的直接原因。 -----买方原因

在过去十来年，我国城市的商品房价格大幅上涨，远远超出了普通老百姓正常的收入增长水平。基于此，大量的有住房需求的人群由于经济方面的因素而无力购买城市商品房；与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设也远远无法满足他们的住房需求。

小产权房以其低廉的价格吸引着大量的购买人群。这是小产权房产生并得以迅速蔓延的直接原因。

4、我国现行的对农村集体土地的管理制度及对农村集体土地的征收补偿不合理，引发小产权房大量建设，这是小产权房产生并得以迅速蔓延的另一方面的直接原因。----卖方原因

农村集体建设用地和城市建设用地产权地位不平等，具体表现在：

（1）城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价；而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”。

（2）城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估；而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。

（3）国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。

基于以上因素，出于利益的诱惑，就大大激发了农民或者某些商人不按合法程序、冒着违法的风险而直接在农村集体土地上建房销售的冲动。因为小产权房逃避了国家的土地出让金、税金、规费以及相关的配套费用等等，故其成本非常低廉。即便以低于正常商品房价格百分之二三十的价格出售，也能获得十分可观的经济利益，该经济利益仍远远高于政府征收土地的补偿金额。

三、小产权房在我国法律上的地位

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，故不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，农村集体土地上的房屋在本村集体经济组织成员之间的转让是合法允许的，但不能向本集体经济组织成员之外的第三人转让或出售。

而根据前面提及的关于小产权房的概念可知：所谓“小产权房”是针对建在村集体土地上的房屋被卖给了本村集体经济组织成员以外的人的情况。

所以，小产权房是违背我国现行法律规定，而又大量客观存在的一种违法现象。

四、小产权房的法律风险

虽然小产权房在满足住房需求方面给老百姓带来了较大的实惠；

同时，也一定程度上缓解了政府解决老百姓住房问题方面的压力。小产权房的存在在我国目前社会状况下有其合理的一面，但是它毕竟是一种违法的现象，与我国现行法律背道而驰。

因为法律的不允许，所以，小产权房存在诸多的法律风险。表现在：

1、购房人面临资金损失的风险。

小产权房的购房人与开发商签订购房合同并交付房款后，如果遇到相关部门对小产权房的建设项目进行整治、查处，就可能会导致部分项目停建甚至被强制拆除。那么，购房人就无法取得房屋，而只能向开发商索要购房款，如果开发商无力偿还，购房人就面临“钱财两空”的风险。

2、购房人面临房屋质量问题、房屋维修及物业管理无法落实的风险。

由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构的监管范围内。因此，小产权房极有可能出现因为开发单位的资质不符合要求，或者建设过程中偷工减料而导致房屋质量不合格的情况。

同样，在小产权房的使用过程中，还会面临一些房屋质量问题、公共设施维护问题，物业管理问题。这许多方面都有可能造成购房人的权利遭受侵害而无法得到救济的局面。

3、小产权房不受国家现行立法的保护，购房合同一旦被确认无效，购房人面临权益无法救济的风险。

我国关于商品房的现行法律、行政法规及司法解释不能适用于小产权房，当小产权房的购房人与出卖方产生争议，因在国家立法层面缺乏救济渠道，故购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，人民法院很有可能只判决出卖方返还已收取的购房款，而就不会支持购房人要求赔偿损失的请求。

4、因无法办理合法房产手续导致购房人面临房屋无法保值升值的风险。

小产权房的购房人购买后不能合法转让过户，无法得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。因此，会影响房屋的保值和升值。

5、如遇国家征地拆迁，购房人面临无法获得合法补偿待遇的风险。

由于小产权房没有国家认可的合法产权，小产权房的购房人并非合法的产权人，所以，当遇到国家征地拆迁的时候，很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

五、如何对待小产权房？

（一）对于小产权房首先要统一认识。

　　首先要从思想上认识到小产权房与现行的法律法规体系不相融合，是一种违法的现象。

（二）要用“一分为二”的态度对待小产权房。

在认识到小产权房的违法性的同时，也应当看到小产权房现目前存在的合理因素，对待小产权房不能提倡，但也不能统统一棍子打死。

（三）用“两分法”处理现实的小产权房问题。

1、对于已经建好并销售的小产权房只要不是在耕地上建造的，建议让开发商和买房人补交相关的土地出让金，补交相关的土地价款，完成征地过程，从而发售相关的产权证明，使其合法化。这样既能满足人们的住房需求；又不至于浪费资源，做到“物尽其用”；同时还能保持稳定。

2、对于准备建设的、在建的或已建好没卖出去的小产权房应该予以制止。

　　3、严格执行我国的土地法律法规政策。

我国城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。国家要求各地对农村集体经济土地进行确权登记，对于小产权房等违法用地，不予确权登记，不受法律保护。

（四）修改、完善现行法律中不合理的成分。

国家制定法律应当立足于社会现实，要能够反映广大人民群众的利益诉求，对过去制定的、已经过时的法律、法规、政策应当及时的修改、完善，使之顺应社会发展的潮流，让我们的法律真正成为体现民心、顺乎民意、能得到大多数人自觉拥护的“良法”。