——张灿辉律师解读最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

　 自从2011年7月4日，最高人民法院审判委员会第1525次会议通过最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) （以下简称《婚姻法解释三》）以来，本人经常收到“夫妻财产怎么分割”的问题。

本人刚刚解答了“我结婚后，父母以我的名义买了一套房子，现在，由我来偿还银行贷款。请问，该房屋的产权人是谁？如果我离婚，该房屋是否被认定是夫妻共同财产？”这样的问题。现就相关问题作一个详细解答。

限于本人的学识和能力，纰漏错误不可尽免，欢迎批评指正。

要想做出准确判断，本人认为定要考虑下列因素1、婚前还是婚后；2、男方父母、女方父母，抑或是双方父母共同购房；3、全款还是贷款； 4、谁还月供；5 、登记在谁名下。上述要考虑的因素，应属有证据证明的事实。

？一   婚前，男方父母出资全款购买房屋，登记在男方名下。怎么分割？

：房产属于男方婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，不予分割。

（女方亦然）

？二  婚前，男方父母出首付款购买房屋，登记在男方名下，男女双方共同偿还贷款（或者女方待业在家，男方一人还贷）怎么分割？

：离婚时，双方协商确定。如协商不成，法院可以判决房屋归男方所有，尚未偿还的贷款为男方的个人债务。双方婚后共同还贷部分及其相应的财产增值部分，按夫妻共同财产处理，由男方对女方进行补偿。（女方亦然）。

参见《婚姻法解释三》第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

？三  双方父母共同出资购房，产权登记在一方名下，怎么分割？

：有约定从约定，无约定，分两种情况

1、全额付款，按份共有。依据《婚姻法解释三》第七条 第二款 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

2、双方父母付首付款，按揭贷款购房，分两种情况：

2、1婚前购买，一方或双方共同还贷情况下。离婚时，婚前实际付款及相应房屋增值部分宜按份共有，婚后还贷及相应房屋增值部分宜按夫妻共同共有处理。

婚前实际付款额=任一方父母出资额+任一方还贷数额额。

2、2婚后购买，一方或双方共同还贷情况下。离婚时，双方共同还贷及相应房屋增值部分宜按夫妻共同共有处理。除此之外，宜以按份共有予以分割。

《婚姻法解释三》第七条第二款 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

上述规定并未明确双方父母在婚前还是婚后出资购买，亦未明确是全款还是贷款。本人认为如果不分情况，一概以父母出资份额来确定双方离婚时对房屋所享有的产权份额，则抹煞了夫妻之间，共同生活、共同创造，共同拥有财富的价值所在，可能会导致不公。本人斗胆将上述情况细化，但愿能解决实际问题。举例说明，欢迎感兴趣的同志批评指正。

婚前购买情况下

例：2000年6月，双方父母为甲、乙购买一套房屋，合同价款20万元，首付10万元。银行贷款10万元，其中，甲父母出资7万元，乙父母出资3万元。

2002年6月，甲乙登记结婚。房屋增值至30万元。此前，甲方偿还贷款本金1万元。乙方没有偿还贷款。

2009年，甲、乙双方因感情破裂要求离婚。离婚时，房屋贷款已清偿，房屋价格攀升到100万元。

如果只考虑父母出资，不考虑夫妻关系之特殊性，机械地将房产按份进行分割。也就是，甲方70%，房屋折价款70万元；乙方30%，房屋折价款30万。这个结果对乙方是不公平的，为什么？如果感兴趣，请继续往下看。

甲、乙的情况，如果换作？二的条件，也就是说乙及其父母在婚前未支付房屋首付款，亦未帮助还贷。其他条件不变，甲、乙离婚时，乙可以获得补偿款数额一定大于44.5万元。 

理由：44.5万元=（实际还贷数额+房屋增值部分）*1/2

实际还贷数额=贷款余额9万元+利息，按夫妻共同共有处理一人一半，大于4.5万；房屋增值部分80万元(=100万元-20万元) ，按夫妻共同共有处理，一人一半，40万元。

甲、乙结婚前，乙父母出资3万元的情况下，乙离婚时能获得30万元的房屋折价款。乙父母没有出资的情况下，乙离婚时能获得44.5万元以上的补偿款。

如果按本人出具的解决方案，如？三 2、1项下同样的情况，对乙方及其父母来说都是比较公平的。举例说明：

甲实际付款8万元（首付7万，还贷1万），占11万元的73%。乙占27%。对30万元（登记结婚时）的部分，甲、乙双方按份分割。离婚时，对共同还款9万元和增值部分70万元，按共同共有，一人一半分割。这样，离婚时，乙可获得47.6万元。（公平起见，可判令乙对甲在婚前偿还的贷款利息进行补偿。或者从增值部分中扣除甲婚前支付的房贷利息后再各一半进行分割。）

A，8.1万元=30万元*27%

B,39.5万元=（70万+9万元）*50%

二者共计47.6万元。

婚后购买情况下

例：丙、丁于2000年1月登记结婚。2000年6月，双方父母出首付款购买一套房屋，价款20万元。丙父母出资7万元，丁父母出资3万元，贷款10万元。2005年，房贷还清。2006年5月，丙、丁离婚，此时，房价上升到100万元。

如果按《婚姻法解释三》第七条第二款处理，丙占房屋的70%，可获得房款70万元，丁占房屋的30%，可获得房款 30万元。

按？三2、2 结果 ：丙可获得房款为52万=首付7万元+5万+40万；丁可获房款为48万=首付3万+5万+40万。（注：5万元是贷款本金的一半，40万元是房屋增值部分的一半）

二者比较，公平不公平显而易见。

综上所述，本人认为，《婚姻法解释三》第七条第二款“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”只适用于双方父母全款出资购房的情况，无论是否结婚。

问题四？婚后，一方父母全款出资购房，登记在一方名下的，离婚时怎么分割

：属于一方个人财产，为一方所有，不予分割。

参见《婚姻法解释三》第七条第一款“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”