取得宅基地使用权的法定要件

----刘正林律师

     土地的有限性与需求的无限性，由于这一矛盾的存在，土地纠纷呈不断上升的趋势。特别是个人在农村集体土地上建房引发的纠纷尤为突出，最近笔者遇到多起此类案件，有的所申请的建设用地批准书被撤销，有的所建房屋所占用的土地被认定为非法占用，有的所建的房屋被强制拆除等等。这些案件的共同之处，土地的使用者没有明白现在的土地管理制度，尤其是不清楚宅基地的性质和取得宅基地使用权的法定条件，盲目地占用或者有关部门盲目地审批导致纠纷的发生。因此，笔者根据有关土地管理法律法规的规定，着重介绍宅基地使用权的立法背景和取得宅基地使用权的法定要件。

     立法背景。宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。宅基地使用权目前是一种带有社会福利性质的权利，它和土地承包经营权一样，由作为农村集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。土地承包经营权解决的是农民的基本衣食住行，宅基地使用权解决的是农民的基本居住问题。这两项带有福利性质的制度目的是维护着农业、农村的稳定。宅基地使用权制度正是因为保障功能依然是其首要功能，因此，宅基地使用权的取得、行使和转让的问题，必须尊重这一现实。土地承包经营权法律规定可以流转，但宅基地使用权的流转依然受到严格的限制，如在物权法草案中第一百六十二条曾经规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。关于宅基地有偿使用问题，也是处于试点阶段“经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。试点方案由村自治组织通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门批准实施，接受监督管理。”了解这一制度背景也就不难理解，有关宅基地使用权的法律规定。

     取得宅基地使用权的法定要件。根据有关土地管理法律法规的规定，取得宅基地使用权的法定要件可以分为实体要件与程序要件。实体要件：1、主体是农村村民。依土地管理法的规定，应理解为本集体组织的村民。2、要符合一户一宅的原则，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。如《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》中规定，严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。3、要符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。4、出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。程序要件：1、应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。2、公布期满无异议的，报经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法（土地管理法）第四十四条的规定办理审批手续。

     以上实体要件和程序要件是目前申请和取得宅基地使用权的法定必备要件，缺一不可。

     注：以上观点主要法律依据是《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)、《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（二〇一〇年三月二日）、《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）。

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