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  • 姓名 : 胡海春律师
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  • 职务 : 主办律师
  • 机构 : 北京市京师律师事务所
  • 证号 : 11101200920558597
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云和二手房买卖合同如何签订-法律快车胡海春律师
作者:胡海春发布时间:2020-11-23来源:浏览量:0

 一、云和二手房买卖合同如何签订


  1、确认基本信息的真实性和有效性

  除了房屋产权和手续要齐全外,还要验证这些信息是否真实、有效。

  1)、房产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况,需要出具有法律依据的公证委托书。

  2)、房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。

  3)、房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积(不含在房地证或者房产证的面积中)需要在合同的“其他条款”中注明。

  4)、房屋权属要明确注明,要填写产权人和共有权人姓名。

  2、约定总房款、税费和付款方式

  1)、付款时需写明:总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间

  2)、交易税费。理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半);由买房人承担的税费有:契税、土地出让金,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。

  需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担。

  3、确定交房细节

  1)、明确具体交房时间。时间要写精确日期,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

  2)、费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。

  注意,在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠,如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清,如果因房主未及时还清拖欠费用,所造成的影响应承担什么责任。

  4、明确违约责任

  房产交易是件大事,为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失,必须明确违约责任。

  1)、设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。

  2)、设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。

  3)、二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。

  (1)二手房出卖方逾期交房的责任;(2)买受人逾期付款的责任;(3)非因不可抗力的原因,不能办理或者不能按时办理过户手续的责任;(4)买房或者卖方单方解除合同的责任;(5)房屋质量不符合约定的责任。

  5、必须学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  6、其他注意事项

  不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:

  1)、审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。

  2)、细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。

  3)、不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。

  二、签订合同时我们需要看些什么呢?

  1、必须确认房主真实身份

  买卖双方在签订房产买卖合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。

  2、必须标明付款过户时间

  在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方履行违约责任。

  3、必须注明费用交接时间

  这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

  4、必须有代理费明细单

  随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

  5、买方必须见房主本人

  现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收取订金后,还会带其他客户看房,后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。

  6、必须学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  三、在签订二手房买卖合同时,以下九个事项不可或缺:

  1、买卖双方的地址、联系办法等,并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况。

  2、产权归属,房屋是否属于抵押房,是否有私搭乱建部分。

  3、房屋总价款、付款方式、付款条件等。

  4、交房时间和条件。

  5、各种税费和其他费用的分摊方式。

  6、违约责任及违约金、免责等事宜。

  7、约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

  8、合同生效时间,生效或失效条件,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还;合同中止、终止或解除的条件。

  9、约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。


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